Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch dân sự, kinh tế. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp thông tin trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) không còn khớp với hiện trạng thực tế do quá trình sử dụng có sự thay đổi về diện tích, kích thước hoặc xây dựng thêm công trình. Để tháo gỡ những vướng mắc này, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Bước tiến mới so với quy định cũ

So với Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư 07/2019/TT-BTP (có hiệu lực từ ngày 10/01/2020) đã cụ thể hóa các tình huống phát sinh khi thông tin bên thế chấp hoặc tài sản thế chấp có sự biến động. Điều này giúp người dân và cán bộ đăng ký có căn cứ rõ ràng để thực hiện, tránh tình trạng đùn đẩy hoặc yêu cầu hồ sơ không cần thiết.

Các trường hợp phải đăng ký biến động trước khi thế chấp

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 07/2019/TT-BTP, có hai nhóm trường hợp chính mà người dân cần phải thực hiện đăng ký biến động đất đai hoặc xác nhận thay đổi trước khi tiến hành đăng ký thế chấp:

• Về thửa đất: Khi số hiệu thửa đất hoặc diện tích thửa đất thực tế không còn phù hợp với thông tin ghi trên Sổ đỏ. Nguyên nhân có thể do dồn điền đổi thửa, đo đạc lại hoặc xác định lại ranh giới, kích thước thửa đất theo quy định.
• Về tài sản gắn liền với đất: Các thông tin như loại nhà, tên tòa nhà, số tầng, diện tích xây dựng hoặc diện tích sử dụng đã được công nhận nhưng hiện tại đã thay đổi do xây dựng mới, sửa chữa hoặc đo đạc lại.

"1. Trong các trường hợp sau đây, người yêu cầu đăng ký thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trước khi thực hiện việc đăng ký thế chấp:
a) Thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận do dồn điền đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
b) Thông tin về tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận gồm: Loại nhà, tên tòa nhà, số tầng, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận do đo đạc, xác định lại diện tích, do xây dựng, sửa chữa."

Cơ chế thực hiện đồng thời thủ tục - Điểm sáng về cải cách hành chính

Một trong những điểm đáng chú ý nhất tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 07/2019/TT-BTP là việc cho phép Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đồng thời các thủ tục trong một số trường hợp cụ thể. Điều này giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí đi lại cho người dân.

Các trường hợp được áp dụng cơ chế này bao gồm:

• Thay đổi thông tin về chính bên thế chấp (ví dụ: thay đổi số Chứng minh nhân dân sang Căn cước công dân, thay đổi địa chỉ thường trú).
• Thay đổi thông tin về đơn vị hành chính (ví dụ: sáp nhập xã, phường, đổi tên đường) hoặc các thông tin khác liên quan đến tài sản theo văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý quan trọng: Nếu các quyết định thay đổi thông tin này chỉ áp dụng riêng cho bên thế chấp (không phải thay đổi chung của nhà nước) thì người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm cung cấp các văn bản, giấy tờ chứng minh cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Trước khi thực hiện giao dịch thế chấp tại ngân hàng, chủ sở hữu tài sản nên chủ động kiểm tra kỹ thông tin trên Sổ đỏ so với hiện trạng thực tế. Nếu phát hiện có sự sai lệch về diện tích do xây dựng thêm hoặc thay đổi thông tin cá nhân, hãy liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn thực hiện thủ tục biến động. Việc nắm vững quy định tại Thông tư 07/2019/TT-BTP sẽ giúp quá trình vay vốn ngân hàng trở nên thuận lợi và nhanh chóng hơn.