Bước sang đầu năm 2022, thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai tại Việt Nam đón nhận một văn bản pháp lý quan trọng: Nghị định 04/2022/NĐ-CP. Có hiệu lực từ ngày 06/01/2022, nghị định này sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trực tiếp tác động đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Cán bộ địa chính hướng dẫn người dân về các quy định mới tại Nghị định 04/2022/NĐ-CP (ảnh minh họa)

Dưới đây là phân tích chi tiết 05 điểm mới đáng chú ý nhất mà người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu tâm để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Siết chặt định nghĩa về hành vi 'chiếm đất'

Một trong những thay đổi căn bản nhất nằm ở khoản 1 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP, sửa đổi Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về khái niệm chiếm đất.

Trước đây, việc sử dụng đất hết hạn mà không được gia hạn thường mặc nhiên bị coi là chiếm đất. Tuy nhiên, quy định mới đã bổ sung thêm điều kiện mang tính thực thi cao hơn. Cụ thể, hành vi này chỉ bị coi là chiếm đất khi:

Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành.

Quy định này giúp phân định rõ ràng giữa việc chậm trễ thủ tục hành chính và hành vi cố tình vi phạm, bảo vệ người dân trước những quyết định xử phạt cảm tính.

Việc xác định hành vi chiếm đất nay cần căn cứ vào quyết định thu hồi đất đã được công bố (ảnh minh họa)

2. Thay đổi căn cứ tính số lợi bất hợp pháp: Công bằng và thực tế hơn

Việc xác định số lợi bất hợp pháp có được do vi phạm đất đai luôn là vấn đề gây tranh cãi. Khoản 2 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP đã sửa đổi căn cứ tính toán này theo hướng bám sát bảng giá đất của địa phương thay vì các hệ số điều chỉnh phức tạp.

• Khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất: Giá đất được xác định trực tiếp bằng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm vi phạm và thời điểm lập biên bản.
• Khi lấn, chiếm đất: Số lợi được tính dựa trên giá đất của loại đất đang sử dụng sau khi lấn, chiếm theo bảng giá đất hiện hành.

Sự thay đổi này giúp quá trình xử phạt minh bạch hơn, giảm thiểu sự chồng chéo và khó khăn cho cán bộ thực thi khi phải xác định giá đất cụ thể.

3. Chỉnh sửa quy định phạt nhận chuyển nhượng dự án đầu tư

Tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP, Chính phủ đã đính chính một điểm vô lý trong quy định cũ. Theo đó, mức phạt từ 50 - 100 triệu đồng sẽ áp dụng đối với bên nhận chuyển nhượng dự án nếu bên chuyển nhượng vi phạm quy định pháp luật về đất đai.

Đây là sự điều chỉnh cần thiết, bởi quy định cũ tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 91/2019/NĐ-CP trước đây lại ghi nhầm là phạt khi bên chuyển nhượng 'không vi phạm' - một lỗi kỹ thuật gây khó khăn cho công tác áp dụng luật suốt thời gian qua.

4. Tăng thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp huyện

Để đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và tăng tính chủ động cho cơ sở, khoản 8 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP đã nâng mức phạt tối đa của Chủ tịch UBND cấp huyện lên 100 triệu đồng (gấp đôi so với mức 50 triệu đồng trước đây).

Việc tăng thẩm quyền này giúp các địa phương xử lý nhanh chóng các vụ vi phạm quy mô vừa mà không cần phải trình lên cấp Tỉnh, từ đó nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.

5. Bãi bỏ các quy định không còn phù hợp

Cuối cùng, Nghị định 04/2022/NĐ-CP đã mạnh dạn bãi bỏ một loạt các điểm, khoản tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP liên quan đến thẩm quyền xử phạt và các hành vi đã được điều chỉnh bởi các văn bản khác. Điều này giúp hệ thống pháp luật về xử phạt đất đai trở nên gọn nhẹ, thống nhất và tránh chồng chéo.

Lời khuyên pháp lý: Trong bối cảnh các quy định về đất đai ngày càng được siết chặt, người sử dụng đất cần chủ động cập nhật thông tin và thực hiện đúng các thủ tục về gia hạn, chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu gặp vướng mắc, hãy tham vấn ý kiến của các chuyên gia pháp lý để đảm bảo an toàn cho tài sản của mình.