Trong tâm lý của đại đa số người Việt, việc sở hữu một tấm "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" được coi là bảo chứng cho tài sản vĩnh viễn, truyền đời cho con cháu. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, đặc biệt là với những điểm mới tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, khái niệm "vĩnh viễn" cần được hiểu một cách chính xác để tránh những rủi ro không đáng có.

Thời hạn sử dụng đất: "Lâu dài" không đồng nghĩa với "Vĩnh viễn"

Nhiều người thường nhầm lẫn giữa "sử dụng ổn định lâu dài" và "vĩnh viễn". Thực tế, pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do đó, người dân chỉ có quyền sử dụng đất. Theo Điều 171 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất được chia làm hai loại chính:

1. Đất sử dụng ổn định lâu dài

Đây là loại đất mà người dân có thể yên tâm nhất, thường áp dụng cho đất ở (đất thổ cư). Dù không dùng từ "vĩnh viễn", nhưng "lâu dài" ở đây được hiểu là không xác định thời điểm kết thúc trong tương lai. Các trường hợp điển hình bao gồm:

• Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc.
• Đất tín ngưỡng, đất tôn giáo.
• Đất quốc phòng, an ninh.

2. Đất sử dụng có thời hạn

Ngược lại, có những loại đất chỉ được giao hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

• Đất sản xuất nông nghiệp: Thường có thời hạn 50 năm. Khi hết hạn, nếu người dân vẫn có nhu cầu trực tiếp sản xuất thì được tiếp tục sử dụng mà không cần làm thủ tục gia hạn.
• Đất thực hiện dự án đầu tư: Thời hạn thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt có thể lên đến 70 năm.
• Đất thuê xây dựng trụ sở tổ chức nước ngoài: Thời hạn tối đa có thể lên đến 99 năm.

Sở hữu chung cư: Bài toán giữa quyền sử dụng đất và tuổi thọ công trình

Đối với loại hình căn hộ chung cư, vấn đề thời hạn thường gây tranh cãi nhiều nhất. Người mua cần phân biệt rõ hai loại thời hạn ghi trên sổ:

Thứ nhất: Thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư. Thông thường, chủ đầu tư được giao đất thực hiện dự án trong 50-70 năm. Tuy nhiên, khi người dân mua căn hộ, phần diện tích đất sử dụng chung thường được chuyển sang hình thức sử dụng ổn định lâu dài.

Thứ hai: Thời hạn sử dụng nhà chung cư (công trình xây dựng). Đây mới là yếu tố quyết định. Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn này được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế dựa trên kết luận kiểm định.

Khi chung cư hết niên hạn hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm định. Nếu không còn an toàn, công trình phải bị phá dỡ để cải tạo hoặc xây dựng lại.

Người dân có bị "mất trắng" khi hết thời hạn sử dụng?

Đây là nỗi lo lớn nhất của người dân, nhưng các quy định mới đã đưa ra những cơ chế bảo vệ quyền lợi thỏa đáng:

"Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu căn hộ được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác. Nếu quy hoạch không cho phép xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ, người dân sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí đất ở, nhà ở tái định cư tại địa điểm khác phù hợp."

Quy định này tại Điều 60 Luật Nhà ở 2023 giúp người dân yên tâm rằng tài sản của mình không bị mất đi mà chỉ thay đổi hình thức tồn tại để đảm bảo an toàn tính mạng và phù hợp với quy hoạch đô thị.

Lời khuyên từ chuyên gia: Khi thực hiện các giao dịch bất động sản, người dân cần kiểm tra kỹ mục "Thời hạn sử dụng" tại trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng. Nếu ghi là "Lâu dài", bạn có thể hoàn toàn yên tâm về quyền lợi truyền đời. Nếu có thời hạn cụ thể, hãy lưu ý về các thủ tục gia hạn hoặc quyền lợi bồi thường tương ứng để bảo vệ tài sản của mình.