Việc sinh sống tại các tòa nhà cao tầng đã trở thành xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, những tranh chấp xoay quanh việc quản lý, vận hành và bảo trì nhà chung cư vẫn luôn là vấn đề nóng hổi. Một trong những câu hỏi pháp lý quan trọng nhất mà cư dân thường đặt ra là: Chung cư có bắt buộc phải thành lập Ban quản trị không?

1. Ban quản trị và Ban quản lý: Đừng nhầm lẫn giữa "ông chủ" và "người làm thuê"

Để hiểu rõ nghĩa vụ thành lập, trước hết chúng ta cần phân biệt rõ hai thực thể thường bị đánh đồng này. Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu, đại diện cho các chủ sở hữu để thực hiện quyền quản lý tòa nhà.

Trong khi đó, Ban quản lý (hoặc đơn vị quản lý vận hành) thường là một doanh nghiệp chuyên nghiệp được Ban quản trị thuê để thực hiện các công việc kỹ thuật như bảo vệ, vệ sinh, vận hành thang máy... Nói cách khác, Ban quản trị đóng vai trò là "người chủ" giám sát, còn Ban quản lý là "người làm thuê" thực thi dịch vụ.

2. Khi nào chung cư "buộc" phải có Ban quản trị?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thành lập Ban quản trị được chia thành các trường hợp cụ thể sau:

• Đối với chung cư có từ 20 căn hộ trở lên: Đây là trường hợp bắt buộc phải thành lập Ban quản trị. Ban quản trị lúc này sẽ bao gồm đại diện các chủ sở hữu, đại diện chủ đầu tư (nếu còn sở hữu diện tích trong tòa nhà).
• Đối với chung cư dưới 20 căn hộ: Các chủ sở hữu có quyền tự quyết định việc thành lập Ban quản trị hoặc không. Nếu không thành lập, các chủ sở hữu sẽ tự thỏa thuận cơ chế quản lý tòa nhà.
• Đối với chung cư có một chủ sở hữu: Ban quản trị vẫn được thành lập nhưng hoạt động theo mô hình tự quản, không có tư cách pháp nhân và không có con dấu riêng.

"Tại nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư."

3. Quyền lực và trách nhiệm của Ban quản trị: Cư dân cần biết gì?

Ban quản trị không chỉ là cái tên trên giấy tờ mà nắm giữ những quyền hạn rất lớn liên quan trực tiếp đến túi tiền và chất lượng sống của cư dân. Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2023, các quyền và nghĩa vụ chính bao gồm:

• Quản lý quỹ bảo trì: Đây là trách nhiệm nặng nề nhất. Ban quản trị thay mặt cư dân quản lý khoản kinh phí 2% để thực hiện bảo trì các hạng mục chung như sân thượng, hành lang, hệ thống PCCC.
• Lựa chọn đơn vị vận hành: Ban quản trị có quyền ký kết hoặc chấm dứt hợp đồng với các đơn vị quản lý vận hành dựa trên quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
• Giám sát và đôn đốc: Nhắc nhở cư dân thực hiện đúng nội quy tòa nhà và giám sát việc cung cấp dịch vụ của các đơn vị liên quan.

Lời khuyên pháp lý: Việc thành lập Ban quản trị là quyền lợi sát sườn của cư dân. Một Ban quản trị minh bạch, có năng lực sẽ giúp giá trị bất động sản của bạn được duy trì và nâng cao theo thời gian. Ngược lại, nếu thiếu sự giám sát, quỹ bảo trì rất dễ bị trục lợi hoặc sử dụng sai mục đích.

Nếu khu chung cư của bạn đang gặp vướng mắc trong việc bầu cử hoặc vận hành Ban quản trị, hãy tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý để đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.