Trong giao dịch bất động sản và quản lý hành chính, "thửa đất" là đơn vị cơ bản nhất. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ định nghĩa pháp lý cũng như cách thức các thông tin này được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về thửa đất đã có những điểm mới đáng chú ý mà người dân cần nắm vững.

1. Thửa đất là gì theo quy định mới nhất?

Định nghĩa về thửa đất đóng vai trò là kim chỉ nam để xác định phạm vi quyền hạn của người sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024, khái niệm này được làm rõ như sau:

"Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa."

So với quy định cũ tại Luật Đất đai 2013, định nghĩa này về cơ bản vẫn giữ nguyên tinh thần cốt lõi: Thửa đất phải có ranh giới rõ ràng. Ranh giới này có thể tồn tại dưới dạng vật chất trên thực địa (như tường bao, cọc mốc) hoặc được mô tả chi tiết bằng tọa độ trong hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước.

2. Cách ghi thông tin thửa đất trên Sổ đỏ theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT

Khi cầm trên tay tấm Sổ đỏ, phần thông tin về thửa đất thường nằm tại mục 2. Theo hướng dẫn tại Điều 33 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, các nội dung này được thể hiện rất chi tiết:

• Số thửa và số tờ bản đồ: Đây là "địa chỉ số" của thửa đất trong hệ thống quản lý địa chính. Số tờ bản đồ giúp định vị khu vực, còn số thửa giúp xác định chính xác vị trí của mảnh đất đó trong tờ bản đồ.
• Diện tích: Được tính bằng mét vuông (m2) và làm tròn đến một chữ số thập phân. Đặc biệt, nếu thửa đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã, diện tích tương ứng với từng xã sẽ được ghi rõ.
• Loại đất: Thể hiện mục đích sử dụng đất (đất ở, đất trồng cây, đất sản xuất...) kèm theo mã loại đất tương ứng.
• Hình thức sử dụng: Ghi rõ là "Sử dụng riêng" (cho một chủ) hoặc "Sử dụng chung" (cho nhiều chủ, ví dụ như vợ chồng hoặc các thành viên hộ gia đình).

3. Sơ đồ thửa đất: Hình ảnh trực quan về tài sản

Sơ đồ thửa đất là phần không thể thiếu giúp người dân hình dung được hình thể và các yếu tố xung quanh mảnh đất. Theo phụ lục của Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, sơ đồ này bao gồm:

• Hình thể thửa đất với các cạnh được vẽ bằng nét liền khép kín.
• Chiều dài các cạnh (đơn vị mét, làm tròn 2 chữ số thập phân).
• Chỉ dẫn hướng Bắc - Nam để định hướng không gian.
• Các chỉ giới quy hoạch, hành lang bảo vệ an toàn công trình (nếu có) được thể hiện bằng các đường nét đứt hoặc chấm đặc thù.
• Bảng tọa độ đỉnh thửa (X, Y) giúp việc xác định ranh giới trở nên tuyệt đối chính xác, tránh tranh chấp về sau.

Việc hiểu rõ các thông tin về thửa đất không chỉ giúp chủ sở hữu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn là cơ sở quan trọng trong các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Nếu có bất kỳ sai sót nào giữa thực địa và thông tin trên Sổ đỏ, người dân cần liên hệ ngay với cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đính chính kịp thời.