Tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính về đất đai phổ biến nhất, thường phát sinh khi người sử dụng đất có nhu cầu chia tách quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích hoặc phân chia tài sản chung. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép tách thửa. Để đảm bảo quyền lợi và thực hiện đúng quy định, người dân cần nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành tính đến thời điểm tháng 03/2022.

Thủ tục tách thửa đất đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về diện tích tối thiểu (ảnh minh họa)

1. Điều kiện để được tách thửa đất theo quy định năm 2022

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để thực hiện tách thửa, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản sau:

• Phải có Giấy chứng nhận: Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng). Một số địa phương có quy định nới lỏng hơn nhưng về cơ bản đây là điều kiện tiên quyết.
• Đất không có tranh chấp: Thửa đất đang trong quá trình tranh chấp sẽ bị tạm dừng các thủ tục biến động, bao gồm cả tách thửa.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Đất không nằm trong danh sách tài sản bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất còn thời hạn sử dụng: Đối với các loại đất có thời hạn (như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ), thời hạn sử dụng trên sổ phải còn hiệu lực.
• Đáp ứng diện tích tối thiểu: Đây là điều kiện quan trọng nhất. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải có diện tích và kích thước chiều cạnh không nhỏ hơn mức tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

2. Hồ sơ chuẩn bị để thực hiện thủ tục tách thửa

Theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT), người dân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Mẫu số 11/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Hồ sơ tách thửa đất cần có bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)

3. Quy trình 4 bước thực hiện tách thửa đất

Người sử dụng đất thực hiện theo trình tự các bước sau đây để được giải quyết yêu cầu tách thửa:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu có nhu cầu, hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách.

Bước 4: Trả kết quả. Kết quả được trả cho người dân trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (không quá 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa).

4. Các khoản tiền phải nộp khi tách thửa đất năm 2022

Chi phí tách thửa đất không cố định mà phụ thuộc vào mục đích tách thửa (tách để chia tài sản hay tách để bán) và quy định của từng địa phương.

4.1. Phí đo đạc địa chính

Đây là khoản phí trả cho đơn vị đo đạc để xác định ranh giới, diện tích các thửa đất mới. Mức phí này thường dao động từ 1.800.000 đồng đến 2.500.000 đồng tùy vào diện tích và độ phức tạp của thửa đất.

4.2. Lệ phí trước bạ (Cập nhật theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Từ ngày 01/03/2022, việc tính lệ phí trước bạ được thực hiện theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Nếu tách thửa gắn liền với việc chuyển nhượng, tặng cho, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

4.3. Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên sẽ có sự khác biệt giữa các tỉnh thành. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới thường không quá 100.000 đồng/giấy.

Trên đây là toàn bộ hướng dẫn về thủ tục tách thửa đất và các khoản chi phí liên quan tính đến tháng 03/2022. Việc nắm vững quy định sẽ giúp người dân chủ động hơn trong quá trình thực hiện thủ tục, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.