Tách thửa đất hay thường gọi là tách Sổ đỏ là nhu cầu phổ biến khi cha mẹ chia đất cho con cái hoặc mua bán một phần diện tích. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện. Bài viết sau đây sẽ cập nhật chi tiết các quy định mới nhất năm 2018 về điều kiện, hồ sơ và quy trình tách Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Điều kiện tách thửa đất năm 2018 người dân cần lưu ý

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, việc tách thửa đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản về diện tích, quy hoạch và tính pháp lý của thửa đất.

Diện tích tối thiểu để được tách thửa

Căn cứ vào Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Điều này có nghĩa là mỗi tỉnh, thành phố sẽ có quy định riêng về diện tích tối thiểu. Ví dụ, tại Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở thường cao hơn so với các tỉnh miền núi hoặc vùng sâu vùng xa. Người dân cần đối chiếu với Quyết định của UBND tỉnh nơi có đất để biết chính xác con số này.

Quy hoạch và mục đích sử dụng đất

Thửa đất muốn tách phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc nằm trong quy hoạch dự án sắp triển khai thì sẽ không được phép tách thửa.

Các điều kiện bổ sung theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Tại thời điểm năm 2018, Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung một số quy định quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc cho người dân. Cụ thể, đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật, chủ sử dụng đất phải thực hiện theo hướng dẫn của địa phương về đấu nối hạ tầng.

Hồ sơ tách Sổ đỏ cần chuẩn bị những gì?

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ là bước quan trọng nhất để thủ tục được giải quyết nhanh chóng. Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng);
• Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân và Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất (bản sao có chứng thực).

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa chi tiết

Quy trình tách thửa đất năm 2018 được thực hiện qua các bước sau đây theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thì có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ. Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Người dân thực hiện nộp các khoản thuế, phí theo thông báo của cơ quan thuế. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân mang biên lai đến nơi nộp hồ sơ để nhận Sổ đỏ mới.

Các khoản thuế, phí phải nộp khi tách Sổ đỏ

Khi thực hiện tách thửa gắn liền với việc chuyển nhượng, tặng cho, người dân phải nộp các khoản sau:

• Thuế thu nhập cá nhân: Thông thường là 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu là tặng cho giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân (vợ chồng, cha mẹ với con...) thì được miễn thuế theo Luật Thuế thu nhập cá nhân.
• Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức thu là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
• Phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định, thường dao động tùy theo diện tích và vị trí thửa đất.

Thời gian giải quyết thủ tục

Theo khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 15 ngày.

"Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày."

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày. Lưu ý, thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian trưng cầu giám định (nếu có).

Việc nắm vững các quy định về tách Sổ đỏ năm 2018 sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có trong quá trình giao dịch bất động sản.