Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về định giá đất đã có những thay đổi căn bản. Một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất chính là số phận của phương pháp chiết trừ. Liệu phương pháp này còn tồn tại độc lập hay đã được lồng ghép vào các quy định khác? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết dựa trên các căn cứ pháp lý mới nhất.

1. Phương pháp chiết trừ là gì theo quy định mới?

Trước đây, theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp chiết trừ được coi là một trong năm phương pháp định giá đất độc lập. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP ban hành, phương pháp này đã được tích hợp vào phương pháp so sánh.

Về bản chất, đây là kỹ thuật định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản đó ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Công thức cơ bản được hiểu như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất = Tổng giá trị bất động sản - Giá trị tài sản gắn liền với đất

2. Điều kiện áp dụng phương pháp chiết trừ năm 2024

Theo quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp so sánh (bao gồm cả kỹ thuật chiết trừ) được áp dụng khi:

• Có ít nhất 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công.
• Các thửa đất này phải có sự tương đồng về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

3. Trình tự thực hiện định giá đất chi tiết

Căn cứ Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, quy trình thực hiện bao gồm các bước sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Cơ quan định giá tiến hành thu thập thông tin về thửa đất cần định giá và ít nhất 03 thửa đất so sánh. Thông tin bao gồm giá chuyển nhượng, đặc điểm pháp lý, hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là hiện trạng tài sản trên đất.

Bước 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất

Đây là bước quan trọng nhất của kỹ thuật chiết trừ. Giá trị tài sản (nhà cửa, vật kiến trúc...) được xác định theo công thức:

Giá trị tài sản = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá - Giá trị hao mòn

Trong đó, giá trị xây dựng mới căn cứ vào suất vốn đầu tư hoặc dự toán xây dựng do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Bước 3: Chiết trừ để tìm giá đất thô

Lấy tổng giá trị giao dịch của bất động sản so sánh trừ đi giá trị tài sản đã tính ở Bước 2 để có được giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đó.

Bước 4: Điều chỉnh và kết luận

Dựa trên sự khác biệt về vị trí, diện tích, pháp lý giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh, chuyên gia sẽ thực hiện các hệ số điều chỉnh để đưa ra mức giá cuối cùng cho thửa đất mục tiêu.

4. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện

Việc áp dụng phương pháp này đòi hỏi sự chính xác cao trong việc đánh giá tỷ lệ hao mòn của tài sản. Nếu đánh giá sai giá trị nhà cửa, công trình trên đất, kết quả định giá đất sẽ bị sai lệch nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất hoặc gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Hy vọng những thông tin cập nhật về phương pháp chiết trừ theo quy định mới nhất 2024 sẽ giúp bạn đọc có cái nhìn rõ nét hơn trong quá trình thực hiện các giao dịch hoặc thủ tục liên quan đến đất đai.