Việc mua thêm diện tích đất liền kề để mở rộng khuôn viên nhà ở hoặc phục vụ sản xuất là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào mua thêm đất cũng được gộp chung vào một Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Với việc Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, các quy định về hợp thửa và đăng ký biến động đã có những thay đổi quan trọng mà người dân cần lưu ý.

1. Điều kiện để gộp diện tích đất mua thêm vào Sổ đỏ cũ

Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc hợp thửa đất (gộp Sổ đỏ) khi mua thêm đất liền kề phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Các thửa đất phải liền kề nhau: Đây là điều kiện tiên quyết để có thể thực hiện thủ tục hợp thửa.
• Cùng mục đích sử dụng đất: Nếu thửa đất cũ là đất ở, thửa đất mua thêm cũng phải là đất ở. Trường hợp khác mục đích sử dụng, người dân phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước hoặc đồng thời với thủ tục hợp thửa.
• Trong thời hạn sử dụng đất: Cả hai thửa đất đều phải còn thời hạn sử dụng và không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
• Phù hợp với quy hoạch: Việc hợp thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại địa phương.

"Việc hợp thửa đất phải bảo đảm các điều kiện: Các thửa đất phải liền kề nhau; Có cùng mục đích sử dụng đất..." - Trích khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024.

2. Thủ tục hợp thửa đất mới nhất theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Kể từ tháng 08/2024, trình tự thực hiện hợp thửa đất được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Người dân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị hợp thửa đất (Mẫu số 01/ĐK).
• Bản vẽ hợp thửa đất do đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân thực hiện.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các thửa đất cần hợp thửa.

Các bước thực hiện cụ thể:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc địa chính để chia tách hoặc hợp thửa đất theo yêu cầu.

Bước 3: Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới cho thửa đất sau khi hợp thửa.

3. Trường hợp mua thêm đất không liền kề hoặc đất nông nghiệp

3.1. Mua thêm đất không liền kề

Đối với trường hợp này, pháp luật không cho phép hợp thửa. Người sử dụng đất chỉ thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) để đứng tên trên Giấy chứng nhận của thửa đất mới mua. Khi đó, người sử dụng đất sẽ sở hữu nhiều Sổ đỏ khác nhau cho các thửa đất ở các vị trí khác nhau.

3.2. Mua thêm nhiều thửa đất nông nghiệp

Một điểm mới đáng chú ý tại khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai 2024 là trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Quy định này giúp giảm bớt số lượng giấy tờ và thuận tiện hơn trong quản lý cho người nông dân.

4. Những lưu ý quan trọng về tài chính

Khi thực hiện gộp Sổ đỏ, người dân cần lưu ý các khoản chi phí như: Phí đo đạc, lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận, và đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nếu việc mua thêm đất gắn liền với giao dịch chuyển nhượng mới. Việc nắm rõ các quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP sẽ giúp quá trình làm thủ tục diễn ra nhanh chóng, tránh bị phiền hà hoặc chậm trễ.

Tóm lại, việc mua thêm đất và gộp vào Sổ đỏ cũ là hoàn toàn khả thi nếu đáp ứng đủ các điều kiện về tính liền kề và mục đích sử dụng. Người dân nên chủ động thực hiện thủ tục hợp thửa để thuận tiện cho việc quản lý và nâng cao giá trị quyền sử dụng đất của mình.