Trong thực tế đời sống, việc mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc nhận tặng cho, thừa kế nhưng chưa kịp làm thủ tục sang tên là tình trạng rất phổ biến. Nhiều người dân lo lắng rằng nếu không có hợp đồng công chứng hoặc không tìm được chủ cũ thì quyền lợi của mình sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nhà nước đã có cơ chế tháo gỡ cho các trường hợp này.

1. Các trường hợp được cấp Sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu trong các trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Trường hợp 3: Nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Điểm đặc biệt của quy định này là cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền có công chứng hoặc chứng thực. Đây là một bước tiến lớn giúp bảo vệ quyền lợi cho người dân mua đất bằng giấy tay trong quá khứ.

2. Thủ tục khi chủ cũ đã có Sổ đỏ nhưng không hợp tác hoặc mất liên lạc

Đây là tình huống khó khăn nhất mà nhiều người gặp phải: Đất đã có Sổ đỏ đứng tên chủ cũ, nhưng nay chủ cũ đã đi khỏi địa phương, qua đời hoặc cố tình không ký hồ sơ sang tên. Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình giải quyết như sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người dân cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (nếu có).
• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của các bên (giấy viết tay).

Quy trình thực hiện tại cơ quan chức năng

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa.

Bước 2: Thông báo và niêm yết. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Nếu không rõ địa chỉ chủ cũ, cơ quan chức năng sẽ đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong 03 số liên tiếp.

Bước 3: Cấp Sổ đỏ mới. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu mà không có tranh chấp, cơ quan thẩm quyền sẽ hủy Giấy chứng nhận cũ (nếu không thu hồi được) và cấp Giấy chứng nhận mới cho người đang sử dụng đất.

"Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định... Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..." - Trích khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Những lưu ý quan trọng để tránh bị bác hồ sơ

Mặc dù quy định pháp luật rất thông thoáng, nhưng để được cấp Sổ đỏ thành công, người dân cần lưu ý:

1. Đất phải không có tranh chấp: Đây là điều kiện tiên quyết. Nếu trong thời gian niêm yết 30 ngày mà có đơn khiếu nại, tranh chấp, thủ tục sẽ bị dừng lại để giải quyết tranh chấp theo quy định.
2. Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế, phí như thuế thu nhập cá nhân (nếu có) và lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ.
3. Thời điểm giao dịch: Quy định này chỉ áp dụng cho các giao dịch thực hiện trước ngày 01/7/2014. Các giao dịch sau ngày này bắt buộc phải có hợp đồng công chứng, chứng thực mới được sang tên.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn sẽ giúp người dân tự tin hơn trong việc bảo vệ tài sản hợp pháp của mình, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có khi thực hiện các giao dịch bất động sản bằng giấy tay.