Việc thất lạc hoặc mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) là một rủi ro không mong muốn. Tuy nhiên, tình huống này trở nên phức tạp hơn gấp bội khi chủ sở hữu quyền sử dụng đất lại là người mất năng lực hành vi dân sự (do bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác làm mất khả năng nhận thức). Vậy trong bối cảnh pháp luật năm 2024, người thân cần thực hiện những bước nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người bệnh?

1. Bước 1: Xác lập tư cách pháp lý của người mất năng lực hành vi dân sự

Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch hay thủ tục hành chính nào liên quan đến đất đai, gia đình cần phải có quyết định chính thức từ cơ quan có thẩm quyền về tình trạng sức khỏe tâm thần của chủ đất.

Theo quy định tại Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, một người chỉ bị coi là mất năng lực hành vi dân sự khi có quyết định của Tòa án tuyên bố trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Về trình tự thực hiện, người thân cần nộp đơn yêu cầu tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người bị yêu cầu cư trú. Thủ tục này được điều chỉnh bởi Điều 376 và Điều 377 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Sau khi có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật, người bệnh sẽ chính thức có người đại diện theo pháp luật.

2. Bước 2: Xác định người giám hộ đại diện thực hiện thủ tục

Khi chủ đất đã bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự, mọi giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của họ phải do người giám hộ xác lập, thực hiện. Điều 53 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người giám hộ đương nhiên như sau:

• Nếu vợ mất năng lực thì chồng là người giám hộ và ngược lại.
• Nếu cha mẹ mất năng lực thì con cả là người giám hộ (hoặc con tiếp theo nếu con cả không đủ điều kiện).
• Nếu người thành niên chưa có vợ, chồng, con thì cha mẹ là người giám hộ.

Người giám hộ có quyền đại diện cho người được giám hộ trong việc thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ, bao gồm cả việc xin cấp lại Sổ đỏ bị mất theo điểm c khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Bước 3: Trình tự xin cấp lại Sổ đỏ bị mất

Sau khi đã có tư cách đại diện hợp pháp, người giám hộ tiến hành thủ tục xin cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Luật Đất đai 2013 và Điều 99 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận (Mẫu số 10/ĐK).
• Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày.
• Quyết định của Tòa án tuyên bố chủ đất mất năng lực hành vi dân sự.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giám hộ (Giấy khai sinh, Giấy đăng ký kết hôn...).

Quy trình thực hiện:

1. Khai báo mất: Người giám hộ nộp đơn khai báo mất Sổ đỏ tại UBND cấp xã nơi có đất. UBND xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất tại trụ sở trong 15 ngày.

2. Nộp hồ sơ: Sau thời gian niêm yết, người giám hộ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

3. Thẩm định và cấp lại: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận cũ và cấp lại Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.

Lời khuyên pháp lý: Trong quá trình thực hiện, người giám hộ cần lưu ý rằng mọi hành vi định đoạt tài sản (như bán, tặng cho) sau khi cấp lại Sổ đỏ phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về bảo vệ quyền lợi của người được giám hộ, tránh các tranh chấp dân sự phát sinh sau này.