Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân nhằm ổn định cuộc sống hoặc thực hiện các dự án đầu tư. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được cơ quan Nhà nước chấp thuận. Dưới đây là phân tích chuyên sâu về các quy định pháp luật hiện hành trong bối cảnh năm 2019.

1. Các trường hợp bắt buộc phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các trường hợp sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, nếu bạn đang sở hữu đất nông nghiệp (như đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa...) và muốn chuyển sang đất ở, bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 nêu trên. Điều kiện tiên quyết là việc chuyển mục đích này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.

2. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Để thực hiện việc chuyển đổi, người sử dụng đất cần tuân thủ quy trình nghiêm ngặt được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ đỏ/Sổ hồng).

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

• Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Đây là bước quan trọng nhất. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Mức thu được tính toán dựa trên sự chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích, căn cứ theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

3. Những lưu ý quan trọng về nghĩa vụ tài chính

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được xác định như sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở: Nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở: Nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Việc nắm rõ các quy định này giúp người dân chủ động về tài chính và tránh những sai sót pháp lý không đáng có trong quá trình thực hiện thủ tục.