Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, để có thể triển khai dự án sản xuất, kinh doanh, việc nắm vững các quy định về đất đai là điều kiện tiên quyết. Tính đến thời điểm tháng 8/2021, các hoạt động này vẫn đang được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Đất đai 2013. Vậy doanh nghiệp nước ngoài cần đáp ứng những tiêu chuẩn gì để được Nhà nước cho phép sử dụng đất?

3 hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Theo quy định tại Điều 55, Điều 56 và Điều 169 của Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp FDI có thể tiếp cận đất đai qua 3 con đường chính:

1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Hình thức này áp dụng hạn chế hơn so với doanh nghiệp trong nước. Cụ thể, tại khoản 3 Điều 55, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Cho thuê đất bởi Nhà nước

Đây là hình thức phổ biến nhất. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp:

• Thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
• Đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê (theo điểm đ khoản 1 Điều 56).

3. Nhận quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch khác

Ngoài việc trực tiếp làm việc với Nhà nước, doanh nghiệp FDI còn có thể nhận quyền sử dụng đất qua:

• Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp, lâm nghiệp) theo điểm b khoản 1 Điều 169.
• Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai hoặc thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ (điểm k khoản 1 Điều 169).

Điều kiện khắt khe để doanh nghiệp nước ngoài được thuê đất

Để được Nhà nước xem xét cho thuê đất, doanh nghiệp không chỉ cần có dự án mà còn phải đáp ứng các căn cứ pháp lý tại Điều 52:

1. Kế hoạch sử dụng đất: Dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
2. Nhu cầu thực tế: Nhu cầu sử dụng đất phải được thể hiện rõ ràng trong dự án đầu tư và đơn xin thuê đất.

Năng lực tài chính - Yếu tố then chốt

Tại khoản 3 Điều 58, pháp luật quy định người được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án phải đảm bảo:

• Vốn tự có: Không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư (với dự án dưới 20ha) và không thấp hơn 15% (với dự án từ 20ha trở lên).
• Khả năng huy động vốn: Có cam kết hoặc chứng minh khả năng vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
• Ký quỹ: Thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư để đảm bảo tiến độ.

"Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư..." - Trích khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện về chấp hành pháp luật

Doanh nghiệp phải chứng minh không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với các dự án đang thực hiện. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra dữ liệu lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc thông tin công bố trên cổng thông tin của Bộ Tài nguyên và Môi trường để xác minh điều này.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện trên không chỉ giúp doanh nghiệp sớm có được mặt bằng sạch để triển khai dự án mà còn khẳng định uy tín và năng lực của nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam.