Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) là nhu cầu thiết yếu của người dân để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào nhà ở cũng được cấp Sổ đỏ ngay lập tức. Theo quy định tại thời điểm năm 2019, chủ sở hữu cần đáp ứng các điều kiện khắt khe về đối tượng và giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp.

Lưu ý quan trọng: Các quy định dưới đây áp dụng đối với nhà ở gắn liền với đất (nhà ở riêng lẻ), không áp dụng đối với loại hình nhà chung cư.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là tài sản pháp lý quan trọng (ảnh minh họa)

1. Điều kiện chung để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Để thông tin về nhà ở được ghi nhận trên Sổ đỏ, chủ sở hữu phải thỏa mãn đồng thời hai nhóm điều kiện cơ bản được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Đối tượng: Phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Nguồn gốc tài sản: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở một cách hợp pháp (xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế...).

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất

Đây là trường hợp phổ biến nhất. Tùy vào từng nhóm đối tượng mà yêu cầu về giấy tờ sẽ có sự khác biệt rõ rệt theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước

Nhóm đối tượng này cần chuẩn bị một trong các loại giấy tờ sau đứng tên mình:

• Giấy phép xây dựng: Đối với các công trình thuộc diện phải xin phép. Nếu xây dựng sai phép, phải có văn bản xác nhận của cơ quan cấp phép về việc không ảnh hưởng an toàn và phù hợp quy hoạch.
• Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Theo quy định tại Nghị định 61-CP năm 1994 hoặc giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà trước ngày 05/7/1994.
• Giấy tờ về giao, tặng nhà tình nghĩa: Nhà tình thương hoặc nhà đại đoàn kết.
• Văn bản giao dịch: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi hoặc thừa kế đã được công chứng, chứng thực.

Người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ (ảnh minh họa)

Trường hợp giấy tờ đứng tên người khác, chủ sở hữu hiện tại phải có thêm các văn bản chuyển quyền (mua bán, tặng cho...) có chữ ký các bên và xác nhận của UBND cấp xã. Nếu giao dịch thực hiện trước ngày 01/7/2006 mà không có giấy tờ ký kết thì phải được UBND cấp xã xác nhận về thời điểm tạo lập.

2.2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Để được cấp Sổ đỏ, đối tượng này cần có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thông qua các hình thức như mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở tại Việt Nam. Đồng thời, phải kèm theo giấy tờ của bên chuyển quyền (người bán, người tặng) tương tự như quy định đối với cá nhân trong nước.

2.3. Đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh cần có quyết định phê duyệt dự án hoặc Giấy chứng nhận đầu tư. Nếu sở hữu thông qua mua bán, tặng cho thì phải có hợp đồng giao dịch theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất

Đây là trường hợp người dân xây dựng nhà trên đất thuê, đất mượn hoặc đất góp vốn. Theo khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hồ sơ cần bổ sung:

"Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở... phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực."

Ngoài ra, chủ sở hữu nhà phải cung cấp bản sao các giấy tờ về quyền sử dụng đất của người cho thuê/cho mượn đất để làm căn cứ đối chiếu.

4. Lời khuyên pháp lý khi làm thủ tục năm 2019

Việc nắm rõ các điều kiện trên sẽ giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí khi thực hiện thủ tục hành chính. Trong bối cảnh các quy định về đất đai thường xuyên được cập nhật, chủ sở hữu nên chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết về mẫu đơn và quy trình nộp hồ sơ.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định tính hợp pháp của các loại giấy tờ cũ, hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi tối ưu nhất cho tài sản của mình.