Việc tách thửa đất để tặng cho, chuyển nhượng là nhu cầu phổ biến của người dân. Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất đều có thể thực hiện thủ tục này nếu không đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về diện tích và kích thước hình học theo quy định của địa phương. Tại tỉnh Bình Phước, bối cảnh pháp lý năm 2019 vẫn đang áp dụng các tiêu chuẩn cụ thể nhằm đảm bảo quy hoạch khu dân cư và hạ tầng giao thông.

Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc tách thửa tại Bình Phước năm 2019

Tại thời điểm tháng 12/2019, các giao dịch và thủ tục hành chính liên quan đến tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước được điều chỉnh chủ yếu bởi Quyết định 31/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Phước. Văn bản này quy định chi tiết về diện tích tách thửa đất đối với đất ở, hạn mức đất ở khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định này, đất ở tại nông thôn được định nghĩa như sau:

"Đất ở tại nông thôn: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn."

Điều kiện tách thửa cụ thể tại huyện Lộc Ninh

Đối với trường hợp cụ thể tại huyện Lộc Ninh (không thuộc các phường của thị xã), quy định về diện tích và kích thước tối thiểu được nêu rõ tại khoản 2 Điều 3 Quyết định 31/2014/QĐ-UBND. Theo đó, để một thửa đất ở tại các xã thuộc huyện được phép tách thửa, cần hội đủ các điều kiện sau:

• Diện tích tối thiểu: Phải đạt từ 100m² trở lên. Lưu ý rằng diện tích này không bao gồm phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng như đường giao thông, đường điện, sông, suối...
• Kích thước cạnh: Cạnh nhỏ nhất của thửa đất sau khi tách phải đạt tối thiểu là 05m.
• Tiếp giáp giao thông: Thửa đất mới hình thành bắt buộc phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện hữu.

Phân tích trường hợp nhà 87,5m2 rộng 3,5m

Dựa trên thông tin bạn cung cấp về căn nhà có chiều dài 25m và chiều rộng 3,5m (diện tích khoảng 87,5m²) tại huyện Lộc Ninh, chúng ta có thể thấy rõ sự không tương thích với quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm 2019:

Thứ nhất, về diện tích: Với 87,5m², thửa đất của bạn đang thiếu 12,5m² so với mức tối thiểu 100m² theo quy định. Đây là rào cản định lượng đầu tiên khiến hồ sơ tách thửa không thể được phê duyệt.

Thứ hai, về kích thước mặt tiền: Chiều rộng 3,5m là quá nhỏ so với yêu cầu cạnh tối thiểu 05m. Quy định này nhằm đảm bảo không gian kiến trúc, mật độ xây dựng và khả năng tiếp cận của các phương tiện phòng cháy chữa cháy hoặc cứu thương khi cần thiết.

Do đó, dù đây là tài sản được mẹ tặng cho, nhưng về mặt quản lý hành chính đất đai, thửa đất này không đủ điều kiện để tách thửa độc lập. Việc cố tình thực hiện các giao dịch viết tay hoặc không qua công chứng trong trường hợp này sẽ tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn, vì người nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) riêng biệt.

Lời khuyên pháp lý

Trong trường hợp này, bạn có thể cân nhắc phương án đồng sở hữu (ghi tên nhiều người trên cùng một Giấy chứng nhận) nếu mục đích chính là xác lập quyền tài sản. Tuy nhiên, để có thể tách thửa riêng, bạn cần tìm cách nhận chuyển nhượng thêm phần diện tích đất liền kề để đảm bảo sau khi hợp thửa và tách ra, thửa đất mới đạt diện tích 100m² và chiều rộng mặt tiền 05m theo đúng quy định tại Quyết định 31/2014/QĐ-UBND.

Người dân cần lưu ý kiểm tra kỹ quy hoạch và các quy định về diện tích tối thiểu của địa phương trước khi thực hiện các giao dịch đặt cọc hoặc tặng cho đất đai để tránh những tranh chấp không đáng có về sau.