Trong bối cảnh hạ tầng đô thị ngày càng phát triển, việc các thửa đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch dự án, đường giao thông hay công trình công cộng trở nên phổ biến. Câu hỏi khiến nhiều chủ sở hữu trăn trở nhất chính là: Đất nông nghiệp dính quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng đất không?

Thế nào là đất nông nghiệp "dính" quy hoạch theo Luật Đất đai 2024?

Thực tế, thuật ngữ "đất dính quy hoạch" là cách gọi phổ biến của người dân. Dưới góc độ pháp lý, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ khái niệm về quy hoạch sử dụng đất tại khoản 36 Điều 3:

36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.

Như vậy, đất nông nghiệp dính quy hoạch có thể hiểu là diện tích đất đã được cơ quan Nhà nước khoanh vùng để thực hiện các dự án trong tương lai. Khi đó, quyền lợi của người sử dụng đất có thể bị hạn chế nhất định, đặc biệt là việc xây dựng nhà ở hoặc chuyển mục đích sử dụng.

Cơ hội chuyển mục đích sử dụng: Không phải cứ quy hoạch là "bế tắc"

Đây là điểm mà người dân cần đặc biệt lưu ý. Việc đất nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc mọi cánh cửa chuyển mục đích đều đóng lại. Theo quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có những thay đổi quan trọng.

Cụ thể, tại khoản 5 Điều 116 nêu rõ:

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều này có nghĩa là, nếu quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch phân khu đã xác định vị trí thửa đất đó là đất ở, thì dù hiện trạng đang là đất nông nghiệp, người dân vẫn có cơ hội xin chuyển mục đích sử dụng đất, miễn là phù hợp với chỉ tiêu sử dụng đất của địa phương.

Quy trình 4 bước thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Khi đã xác định thửa đất đủ điều kiện theo quy hoạch, cá nhân và hộ gia đình cần thực hiện theo trình tự quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Bước 2: Nộp hồ sơ: Người dân nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.
• Bước 3: Thẩm định và thực hiện nghĩa vụ tài chính: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra thực địa, thẩm định nhu cầu. Nếu đủ điều kiện, người dân sẽ nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.
• Bước 4: Nhận kết quả: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân sẽ được trao quyết định cho phép chuyển mục đích và cập nhật biến động trên Sổ đỏ.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi tiến hành các giao dịch hoặc nộp hồ sơ, người dân nên chủ động liên hệ với bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình theo quy định.