Cơ sở pháp lý về việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này vẫn có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ). Tùy vào từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể được cấp sổ mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp 1: Được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Đây là trường hợp ưu tiên dành cho những đối tượng sử dụng đất tại các vùng khó khăn. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sẽ được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

• Thời điểm sử dụng đất: Đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2014.
• Đối tượng và địa bàn: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
• Xác nhận của chính quyền: Được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp tại thời điểm nộp hồ sơ.

Trường hợp 2: Được cấp Sổ đỏ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Đối với các khu vực khác hoặc không thuộc đối tượng ưu tiên nêu trên, người dân vẫn có thể được cấp Sổ đỏ theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 nếu thỏa mãn các tiêu chí:

• Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
• Sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai (như lấn, chiếm...).
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Căn cứ quan trọng: Xác định việc sử dụng đất ổn định

Việc xác định "sử dụng đất ổn định" là mấu chốt để cơ quan chức năng xem xét cấp Sổ đỏ. Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định dựa trên các loại giấy tờ sau (có ghi địa chỉ thửa đất):

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.
• Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh.
• Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký.
• Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất.
• Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.
• Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ.
• Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

"Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất tại khu dân cư nơi có đất."

Lời khuyên cho người dân trong năm 2019

Dù quy định pháp luật đã mở ra cơ hội lớn, nhưng thực tế quá trình làm hồ sơ cho đất không có giấy tờ thường phức tạp và mất nhiều thời gian hơn so với đất có giấy tờ. Người dân cần chủ động thu thập các bằng chứng về việc sử dụng đất ổn định, liên hệ với UBND cấp xã để được hướng dẫn và xác nhận kịp thời. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ giúp quý vị bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, tránh những phiền hà không đáng có trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.