Trong quá trình sử dụng đất, không ít hộ gia đình gặp phải tình trạng công trình nhà ở lấn chiếm vào hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng hoặc chỉ giới xây dựng. Vấn đề đặt ra là liệu phần diện tích này có được Nhà nước công nhận và cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ hồng) hay không? Dưới đây là phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 09/2023.

1. Điều kiện cấp Sổ hồng cho đất lấn chiếm trước ngày 01/7/2014

Đối với các trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc lấn, chiếm lề đường, lòng đường, vỉa hè trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (01/7/2014), cơ hội được cấp Sổ hồng vẫn mở ra nếu đáp ứng các điều kiện khắt khe.

Căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận được xem xét khi:

• Điều chỉnh quy hoạch: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng, dẫn đến diện tích đất lấn, chiếm hiện nay không còn nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc chỉ giới xây dựng đường giao thông.
• Sử dụng ổn định: Người đang sử dụng đất phải chứng minh được quá trình sử dụng đất là ổn định, lâu dài.
• Không có tranh chấp: Diện tích đất yêu cầu cấp sổ phải hoàn toàn không có tranh chấp với các chủ sử dụng đất liền kề hoặc các cơ quan quản lý.

"Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lề đường, lòng đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất... thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận."

2. Quyền lợi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hành lang

Một vấn đề quan trọng khác là quyền lợi bồi thường. Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất nếu:

• Đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm.
• Đã có Sổ đỏ/Sổ hồng hoặc có đủ điều kiện để được cấp nhưng chưa được cấp.

Như vậy, nếu phần đất lấn chiếm của bạn thỏa mãn điều kiện tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn không chỉ được cấp đổi sổ mà còn được bảo vệ quyền lợi bồi thường khi có dự án thu hồi đất.

3. Rủi ro đối với trường hợp lấn chiếm từ sau ngày 01/7/2014

Pháp luật hiện hành tỏ ra rất nghiêm khắc với các hành vi vi phạm mới phát sinh. Các trường hợp lấn, chiếm hành lang an toàn công trình công cộng từ ngày 01/7/2014 trở về sau sẽ không được cấp Giấy chứng nhận và có nguy cơ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.

Bên cạnh việc bị thu hồi, chủ thể vi phạm còn phải đối mặt với mức xử phạt hành chính rất cao. Cụ thể, theo khoản 9 Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP:

• Phạt tiền: Từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân; từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức.
• Hành vi vi phạm: Chiếm dụng đất đường bộ hoặc đất hành lang an toàn đường bộ để xây dựng nhà ở.
• Biện pháp khắc phục: Buộc tháo dỡ công trình vi phạm và khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Nếu gia đình bạn đang sử dụng đất có phần diện tích nằm trong hành lang an toàn, việc đầu tiên cần làm là liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để kiểm tra thông tin quy hoạch mới nhất. Trong trường hợp quy hoạch đã thay đổi và phần đất đó không còn nằm trong hành lang bảo vệ, hãy chủ động thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc cấp đổi Sổ hồng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Việc nắm vững các mốc thời gian (trước và sau 01/7/2014) là chìa khóa để xác định khả năng thành công khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai trong năm 2023 này.