Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người dân muốn thực hiện mua bán, chuyển nhượng những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành năm 2019, việc mua bán này có hợp pháp không và quy trình thực hiện như thế nào để đảm bảo an toàn pháp lý?

Đất chưa có Sổ đỏ có được phép chuyển nhượng theo Luật Đất đai?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, về nguyên tắc, đất chưa có Sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, pháp luật vẫn mở ra cơ hội cho những trường hợp đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa làm hoặc đang trong quá trình làm thủ tục. Để giao dịch diễn ra hợp pháp, các bên cần thực hiện theo lộ trình 02 giai đoạn cụ thể.

Quy trình 02 giai đoạn để mua bán đất chưa có Sổ đỏ an toàn

Để việc mua bán đất chưa có Sổ đỏ trở nên hợp pháp và có thể sang tên được, bên bán và bên mua cần phối hợp thực hiện theo các bước sau:

Giai đoạn 1: Thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu cho bên bán

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng, bên bán phải là người đứng tên trên Sổ đỏ. Hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Thời gian giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu thông thường không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng và sang tên Sổ đỏ

Sau khi bên bán đã được cấp Sổ đỏ, hai bên tiến hành các bước chuyển nhượng chính thức:

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Các bên đến Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh/thành phố nơi có đất để ký kết hợp đồng. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Sổ đỏ bản gốc, Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu và Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của cả hai bên.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, các bên phải thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế. Các loại thuế phí cơ bản bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên (Đăng ký biến động)
Bên mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thành phần hồ sơ theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm: Đơn đăng ký biến động (Mẫu 09/ĐK), Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng và Sổ đỏ bản gốc.

Những rủi ro khi mua bán đất bằng giấy viết tay (không có Sổ đỏ)

Nhiều người vì ham rẻ hoặc thiếu hiểu biết đã thực hiện mua bán đất chỉ qua "giấy viết tay" khi đất chưa có Sổ đỏ. Điều này tiềm ẩn những rủi ro cực lớn:

1. Hợp đồng vô hiệu: Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Việc mua bán giấy tay không đáp ứng điều kiện về hình thức và nội dung (do chưa có Sổ đỏ) nên dễ bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp.
2. Khó khăn khi cấp Sổ đỏ sau này: Người mua sẽ gặp rất nhiều trở ngại khi muốn tự mình đi làm Sổ đỏ vì không có đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp từ chủ cũ.
3. Nguy cơ mất trắng: Nếu đất nằm trong quy hoạch hoặc bị Nhà nước thu hồi, người mua bằng giấy tay thường không được bồi thường về đất mà người đứng tên trên hồ sơ địa chính cũ mới là người nhận quyền lợi.

Lời khuyên pháp lý: Để đảm bảo quyền lợi, người mua tuyệt đối không nên giao toàn bộ tiền khi chưa thấy Sổ đỏ bản gốc và chưa thực hiện công chứng hợp đồng. Đối với bên bán, hãy chủ động hoàn tất thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu trước khi rao bán để nâng cao giá trị bất động sản và đảm bảo giao dịch đúng pháp luật.