Trong quá trình sử dụng đất, nhu cầu chuyển đổi mục đích để phù hợp với kế hoạch sản xuất, kinh doanh là điều tất yếu. Tuy nhiên, không phải lúc nào người dân cũng phải trải qua các thủ tục xin phép rườm rà tại cơ quan Nhà nước. Tính đến thời điểm cuối năm 2018, pháp luật đất đai đã có những quy định rất thông thoáng nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất tối ưu hóa giá trị tài sản của mình.

Quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất năm 2018

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành hai nhóm chính: trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và trường hợp chỉ cần đăng ký biến động đất đai. Việc phân biệt rõ hai nhóm này giúp người dân tiết kiệm thời gian và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Căn cứ vào Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, các trường hợp sau đây người sử dụng đất được tự ý chuyển đổi nhưng phải thực hiện đăng ký biến động:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác: Bao gồm đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm: Đây là trường hợp phổ biến khi người dân muốn chuyển từ trồng lúa, hoa màu sang trồng các loại cây ăn quả hoặc cây công nghiệp có giá trị kinh tế cao hơn.
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm: Ngược lại với trường hợp trên, việc chuyển đổi này thường diễn ra khi điều kiện thổ nhưỡng hoặc nhu cầu thị trường thay đổi.
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Ví dụ như chuyển từ đất ở sang xây dựng nhà kho, xưởng sản xuất nhỏ (không thuộc trường hợp kinh doanh thương mại dịch vụ quy mô lớn).
• Chuyển đổi giữa các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; hoặc chuyển sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Các trường hợp bắt buộc phải xin phép theo Luật Đất đai 2013

Bên cạnh những trường hợp "miễn xin phép", người dân cần đặc biệt lưu ý các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, bắt buộc phải có quyết định cho phép của UBND cấp có thẩm quyền:

"a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

Lời khuyên pháp lý cho người sử dụng đất

Dù thuộc trường hợp không phải xin phép, người sử dụng đất vẫn có nghĩa vụ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận. Việc tự ý chuyển mục đích mà không đăng ký có thể dẫn đến các rắc rối khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào trên thực địa, hãy kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương để đảm bảo việc chuyển đổi là hợp pháp và bền vững.