Trong bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê đang diễn ra sôi động vào đầu năm 2020, việc nắm vững các quy định về nghĩa vụ thuế không chỉ giúp chủ nhà thực hiện đúng trách nhiệm với Nhà nước mà còn tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách xác định các loại thuế và lệ phí mà cá nhân cho thuê nhà cần phải nộp.

1. Điều kiện phát sinh nghĩa vụ nộp thuế khi cho thuê nhà

Không phải mọi trường hợp cho thuê nhà đều phải nộp thuế. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản (bao gồm cả cho thuê nhà) chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) nếu tổng doanh thu trong năm dương lịch từ trên 100 triệu đồng.

"Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú... Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN."

Như vậy, nếu tổng tiền thuê nhà bạn thu về trong năm 2020 từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ được miễn hai loại thuế này. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể phải nộp lệ phí môn bài tùy theo mức doanh thu.

2. Công thức tính thuế TNCN và GTGT chi tiết

Theo hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, số thuế phải nộp được xác định dựa trên doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tương ứng.

Tổng số thuế phải nộp = (Doanh thu x 5%) + (Doanh thu x 5%) = Doanh thu x 10%.

Trong đó, doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bên thuê trả theo hợp đồng, bao gồm cả các khoản thu khác như tiền phạt, bồi thường (đối với thuế TNCN). Nếu bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, chủ nhà có thể lựa chọn khai thuế một lần cho toàn bộ số tiền trả trước.

3. Quy định về lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà

Ngoài thuế TNCN và GTGT, cá nhân cho thuê nhà còn phải nộp lệ phí môn bài theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP. Mức thu lệ phí môn bài năm 2020 được xác định như sau:

• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm.
• Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm.
• Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.

Lưu ý: Nếu cá nhân bắt đầu hoạt động cho thuê trong 6 tháng cuối năm thì chỉ phải nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.

4. Thủ tục khai và nộp thuế: Ai là người thực hiện?

Tùy vào thỏa thuận trong hợp đồng mà việc khai thuế có thể do chủ nhà trực tiếp thực hiện hoặc doanh nghiệp thuê nhà làm thay.

4.1. Cá nhân trực tiếp khai thuế

Chủ nhà nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê. Nếu khai thuế một lần theo năm, thời hạn chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

4.2. Doanh nghiệp khai và nộp thuế thay

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê (là doanh nghiệp, tổ chức kinh tế) nộp thuế thay, thì doanh nghiệp có trách nhiệm khấu trừ thuế trước khi trả tiền cho cá nhân và thực hiện các thủ tục khai, nộp thuế theo quy định.

Lời khuyên pháp lý

Để đảm bảo quyền lợi, chủ nhà nên ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà về việc bên nào sẽ chịu trách nhiệm nộp các loại thuế và lệ phí. Đồng thời, cần lưu giữ đầy đủ chứng từ nộp thuế để đối chiếu khi cần thiết. Việc tuân thủ đúng quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC sẽ giúp quá trình cho thuê nhà diễn ra thuận lợi và bền vững.