Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, mô hình nhà chung cư đã trở thành lựa chọn hàng đầu của cư dân tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc quản lý và vận hành một tòa nhà với hàng trăm, hàng nghìn cư dân không phải là điều đơn giản. Những khái niệm về sở hữu chung, sở hữu riêng hay vai trò của Ban quản trị thường xuyên gây ra những tranh luận trái chiều. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về vấn đề này?

Thế nào là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu?

Để hiểu rõ về cơ chế quản lý, trước hết chúng ta cần xác định rõ khái niệm về nhà chung cư. Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023:

3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Dựa trên định nghĩa này, khoản 11 Điều 3 Thông tư 05/2024/TT-BXD đã làm rõ hơn: Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung cư có từ 02 chủ sở hữu trở lên. Trong đó, cấu trúc sở hữu được chia thành hai phần rõ rệt: phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và phần sở hữu chung, sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu trong tòa nhà.

Cơ chế quản lý vận hành nhà chung cư nhiều chủ sở hữu

Việc quản lý một tòa nhà chung cư đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên để đảm bảo an ninh, an toàn và tiện ích cho cư dân. Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD đã đưa ra các hướng dẫn cụ thể:

Quản lý phần sở hữu chung

Theo Điều 9 của Quy chế, trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung được phân định tùy theo mục đích sử dụng của tòa nhà:

• Đối với nhà chung cư để ở: Các chủ sở hữu và người sử dụng có trách nhiệm cùng quản lý. Nếu tòa nhà có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, phần sở hữu chung này sẽ được giao cho đơn vị đó thực hiện.
• Đối với nhà chung cư hỗn hợp: Việc quản lý phức tạp hơn khi phải phân chia giữa khu vực căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. Nếu không thể phân chia riêng biệt, các chủ sở hữu phải cùng nhau chịu trách nhiệm quản lý.
• Nhà sinh hoạt cộng đồng: Sẽ do Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành thực hiện theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

Quản lý phần sở hữu riêng

Tại Điều 8 của Quy chế, chủ sở hữu có quyền trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình. Tuy nhiên, việc sử dụng phải tuyệt đối tuân thủ công năng thiết kế, mục đích đã phê duyệt và không được gây ảnh hưởng đến các căn hộ xung quanh hay kết cấu chung của tòa nhà.

Khi nào bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư?

Đây là câu hỏi mà rất nhiều cư dân quan tâm. Theo quy định tại Điều 146 Luật Nhà ở 2023, việc thành lập Ban quản trị được phân chia như sau:

• Trường hợp bắt buộc: Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên. Đây là yêu cầu pháp lý nhằm đảm bảo có một tổ chức đại diện cho cư dân trong việc quản lý tài chính (quỹ bảo trì) và giám sát hoạt động vận hành.
• Trường hợp tự nguyện: Nhà chung cư có dưới 20 căn hộ hoặc chỉ có một chủ sở hữu. Lúc này, cư dân có thể thống nhất thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị tùy theo nhu cầu thực tế.

Ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng để hoạt động. Thành phần Ban quản trị thường bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng và đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong tòa nhà).

Việc nắm rõ các quy định về nhà chung cư nhiều chủ sở hữu không chỉ giúp cư dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn góp phần xây dựng một cộng đồng văn minh, an toàn. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về các thủ tục thành lập Ban quản trị hoặc tranh chấp sở hữu chung - riêng, hãy tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý để có giải pháp tối ưu nhất.