Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế, câu hỏi về việc người nước ngoài có thể thực hiện giao dịch mua nhà khi đang ở ngoài lãnh thổ Việt Nam hay không trở nên rất phổ biến. Đặc biệt là với những cá nhân đang có kế hoạch sang Việt Nam sinh sống, học tập và làm việc nhưng muốn chuẩn bị nơi ở trước khi đặt chân đến.

Xác định tư cách người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam

Trước hết, cần làm rõ khái niệm về người nước ngoài. Theo quy định tại Luật Quốc tịch Việt Nam, người nước ngoài được xác định là người có quốc tịch nước ngoài hoặc người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam. Đối với trường hợp cá nhân mang quốc tịch Hàn Quốc (như tình huống bạn nêu) và đang có ý định sang Việt Nam, họ hoàn toàn thuộc đối tượng điều chỉnh của các quy định về sở hữu nhà ở dành cho cá nhân nước ngoài.

Điều kiện để người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
• Tổ chức nước ngoài (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện...);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Về hình thức sở hữu, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh).

Rào cản pháp lý khi chưa nhập cảnh vào Việt Nam

Đây là nội dung quan trọng nhất để trả lời cho câu hỏi của bạn. Mặc dù pháp luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, nhưng để thực hiện quyền này, cá nhân đó phải chứng minh được mình đủ điều kiện theo quy định về hồ sơ, giấy tờ.

Cụ thể, tại khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở như sau:

"Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam."

Như vậy, dấu kiểm chứng nhập cảnh trên hộ chiếu là một điều kiện "cần và đủ" mang tính bắt buộc. Nếu người bạn Hàn Quốc của bạn chưa từng nhập cảnh vào Việt Nam (tức là hộ chiếu chưa có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan chức năng Việt Nam), thì tại thời điểm đó, họ không đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và thực hiện các thủ tục sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Lời khuyên pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài

Trong trường hợp này, để đảm bảo đúng quy trình pháp luật và tránh các rủi ro về mặt hợp đồng, người bạn của bạn nên thực hiện theo các bước sau:

1. Thực hiện nhập cảnh: Tiến hành các thủ tục xin visa và nhập cảnh vào Việt Nam. Ngay khi qua cửa khẩu, hộ chiếu sẽ được đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh.
2. Kiểm tra đối tượng ưu đãi: Xác nhận mình không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (thường áp dụng cho nhân viên đại sứ quán, lãnh sự quán).
3. Lựa chọn dự án: Tìm hiểu kỹ danh mục các dự án nhà ở thương mại mà người nước ngoài được phép sở hữu tại Sở Xây dựng địa phương nơi có nhà ở.
4. Ký kết hợp đồng: Sau khi đã có dấu nhập cảnh, cá nhân có thể trực tiếp ký hợp đồng mua bán hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện (tuy nhiên dấu nhập cảnh vẫn là điều kiện tiên quyết để xác định tư cách chủ thể).

Tóm lại, pháp luật Việt Nam hiện hành (tính đến thời điểm tháng 09/2021) chưa cho phép người nước ngoài mua nhà "từ xa" khi chưa từng nhập cảnh. Việc có mặt và có dấu xác nhận của cơ quan xuất nhập cảnh là thủ tục bắt buộc để bảo đảm tính pháp lý cho giao dịch bất động sản.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn tư vấn hiệu quả cho người bạn của mình. Nếu cần hỗ trợ thêm về thủ tục pháp lý nhà đất, hãy liên hệ với các chuyên gia để được giải đáp chi tiết.