Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2026 đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, việc nắm vững các quy định pháp luật về đất đai là vô cùng thiết yếu đối với cả người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, sự ra đời của các văn bản quan trọng như Nghị quyết 29/2026/QH16 và Nghị định 147/2026/NĐ-CP đã mở ra hướng giải quyết cho nhiều dự án tồn đọng, kéo dài. Bài viết dưới đây sẽ đi sâu phân tích cách tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh mục đích sử dụng và làm rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định mới nhất.

1. Cách tính tiền sử dụng đất bổ sung cho dự án cấp sai quy định

Một trong những điểm nóng pháp lý hiện nay là việc xử lý các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) không đúng quy định nhưng nay được rà soát phù hợp quy hoạch và cho phép điều chỉnh sang đất ở. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 147/2026/NĐ-CP, việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung được thực hiện hết sức chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất.

Công thức xác định tiền sử dụng đất bổ sung (TBS)

Cơ quan chức năng sẽ áp dụng công thức tính toán chênh lệch như sau:

TBS = T1 - T2

Trong đó:

• T1: Là số tiền sử dụng đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở.
• T2: Là số tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất cũ (đã cấp sai trước đó) nhưng cũng được xác định lại theo chính sách và giá đất tại cùng thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận.

Việc áp dụng cùng một thời điểm định giá cho cả T1 và T2 giúp đảm bảo tính minh bạch, tránh những tranh cãi về việc áp dụng giá đất cũ hay mới. Một lưu ý quan trọng là nếu số tiền đã nộp trước đây lớn hơn số tiền tính lại, Nhà nước sẽ không hoàn trả phần chênh lệch này.

Cán bộ cơ quan chức năng đang hướng dẫn người dân về các thủ tục đất đai mới nhất năm 2026 (ảnh minh họa)

2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2026

Thẩm quyền cấp Sổ đỏ là vấn đề mà nhiều người dân thường xuyên thắc mắc khi thực hiện các giao dịch. Căn cứ Điều 136 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền này được phân cấp rõ rệt:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư. Thực tế, UBND tỉnh thường ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp (Sở Tài nguyên và Môi trường) thực hiện để đẩy nhanh tiến độ.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Chịu trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư tại địa phương.
• Cơ quan đăng ký đất đai: Đây là đơn vị thực hiện việc cấp đổi, cấp lại hoặc xác nhận các thay đổi khi có biến động (như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp) trên Giấy chứng nhận đã được cấp trước đó.

Lưu ý về cải cách thủ tục hành chính

Kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các quy trình đăng ký đất đai đã được tích hợp mạnh mẽ với hệ thống dịch vụ công trực tuyến. Người dân có thể tra cứu tiến độ hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính thông qua các nền tảng số, giúp giảm thiểu tối đa thời gian đi lại và chờ đợi.

Pháp luật đất đai năm 2026 không chỉ tập trung vào việc quản lý mà còn chú trọng tháo gỡ những nút thắt lịch sử, tạo điều kiện cho các dự án phát triển bền vững. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của từng trường hợp cụ thể, người dân và doanh nghiệp nên chủ động tham vấn ý kiến từ các chuyên gia pháp lý hoặc liên hệ trực tiếp với Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương để được hỗ trợ chi tiết nhất.