Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao vào cuối năm 2019, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) sang đất phi nông nghiệp (đất ở) là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đây không phải là thủ tục tự phát mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Đất đai 2013.

Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên hai căn cứ chính:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân cần xem tờ bản đồ kế hoạch sử dụng đất tại địa phương để biết thửa đất của mình có nằm trong diện được quy hoạch thành đất ở hay không.
• Nhu cầu sử dụng đất: Được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất.

Đồng thời, theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Nghĩa vụ tài chính là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Tùy vào nguồn gốc và vị trí thửa đất, số tiền phải nộp sẽ được tính theo các trường hợp cụ thể quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 1: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Đây là trường hợp phổ biến nhất đối với đất trồng cây lâu năm. Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu được tính như sau:

"Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Công thức tính:

Tiền nộp = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển mục đích

Trường hợp 2: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm của bạn có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở, mức phí sẽ ưu đãi hơn. Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu bằng 50% mức chênh lệch.

Công thức tính:

Tiền nộp = 50% x (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển mục đích

Trường hợp này áp dụng cho:

• Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở.
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.
• Đất do đơn vị đo đạc tự tách thành các thửa riêng trước ngày 01/7/2004.

Lưu ý về thời điểm tính giá đất

Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, nếu bảng giá đất của tỉnh/thành phố có sự thay đổi, số tiền bạn phải nộp cũng sẽ thay đổi tương ứng. Người dân nên thực hiện thủ tục sớm khi đã đủ điều kiện để tránh các biến động về giá đất trong tương lai.

Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi chính đáng và thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách minh bạch, chính xác.