Việc tặng cho bất động sản cho con cháu không chỉ là sự hỗ trợ về mặt kinh tế mà còn mang ý nghĩa tinh thần to lớn trong các gia đình Việt Nam. Tuy nhiên, khi đối tượng nhận tặng cho là trẻ em (người chưa thành niên), nhiều vấn đề pháp lý phức tạp nảy sinh, đặc biệt là trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã chính thức đi vào cuộc sống. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết thắc mắc của Quý độc giả về việc trẻ em 12 tuổi đứng tên Sổ đỏ.

Trẻ em có được đứng tên trên Sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024, cá nhân trong nước là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, pháp luật đất đai hiện hành không quy định về độ tuổi tối thiểu để một cá nhân được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ).

Như vậy, về mặt nguyên tắc, trẻ em ở bất kỳ độ tuổi nào, kể cả trẻ em 12 tuổi, đều có quyền được ghi tên trên Sổ đỏ nếu được nhận tặng cho, thừa kế hoặc thông qua các giao dịch hợp pháp khác.

Điều kiện để trẻ em thực hiện giao dịch tặng cho nhà đất

Mặc dù không bị hạn chế về quyền sở hữu, nhưng việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự của trẻ em phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về năng lực hành vi dân sự tại Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, khoản 3 Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.”

Đối với trường hợp trẻ em 12 tuổi nhận tặng cho nhà đất từ ông bà nội, đây là một giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Do đó, phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật (thông thường là cha mẹ đẻ). Cha mẹ sẽ là người thay mặt con thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng tặng cho tại cơ quan công chứng và thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các loại thuế, lệ phí khi sang tên Sổ đỏ cho trẻ em năm 2025

Một trong những ưu đãi lớn nhất khi thực hiện giao dịch tặng cho trong gia đình là các chính sách miễn thuế và lệ phí. Cụ thể:

• Về Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa ông nội, bà nội với cháu nội là thu nhập được miễn thuế.
• Về Lệ phí trước bạ: Căn cứ khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà đất là quà tặng giữa ông bà nội và cháu nội cũng thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, Quý khách cần lưu ý rằng dù được miễn thuế và lệ phí, gia đình vẫn bắt buộc phải thực hiện thủ tục kê khai với cơ quan thuế để được xác nhận việc miễn trừ theo quy định.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai cho trẻ em

Để hoàn tất việc đứng tên Sổ đỏ cho trẻ em 12 tuổi, người đại diện theo pháp luật cần thực hiện các bước sau:

1. Lập hợp đồng tặng cho: Ông bà nội và người đại diện của cháu (cha mẹ) đến văn phòng công chứng để lập và công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính: Nộp hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế (kèm theo giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống để được miễn thuế).
3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật tên của cháu lên Giấy chứng nhận.

Theo Điều 135 Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hoặc có xác nhận miễn nghĩa vụ tài chính từ cơ quan có thẩm quyền.

Kết luận: Trẻ em 12 tuổi hoàn toàn có quyền đứng tên trên Sổ đỏ khi nhận tặng cho nhà đất từ ông bà nội, với điều kiện có sự đồng ý và thực hiện của cha mẹ. Giao dịch này được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, giúp gia đình tiết kiệm được một khoản chi phí đáng kể trong quá trình chuyển giao tài sản cho thế hệ tương lai.