Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầu năm 2022 đang có những diễn biến sôi động, việc thực hiện các giao dịch đặt cọc thông qua người thứ ba trở nên khá phổ biến. Tuy nhiên, đằng sau sự tiện lợi này là những ẩn họa pháp lý mà nếu không nắm rõ quy định của Bộ luật dân sự 2015, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang".

Bản chất pháp lý của việc đặt cọc theo quy định hiện hành

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Như vậy, đặt cọc không chỉ đơn thuần là việc đưa tiền trước mà còn là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bạn nhờ người khác (ví dụ anh A) đứng ra thực hiện việc đặt cọc để mua đất, về mặt pháp lý, đây là một giao dịch dân sự dựa trên sự thỏa thuận và ủy quyền (có thể bằng văn bản hoặc lời nói, nhưng tốt nhất nên là văn bản).

Nhờ người khác đặt cọc mua đất có hợp pháp không?

Pháp luật hiện nay không cấm việc cá nhân ủy quyền hoặc nhờ người khác thực hiện các giao dịch dân sự thay mình, miễn là nội dung và mục đích của giao dịch đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, việc bạn ký hợp đồng đặt cọc với anh A để anh này đứng ra lấy 15 lô đất từ một dự án là hoàn toàn hợp pháp và có giá trị ràng buộc giữa các bên.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất nằm ở chỗ nếu anh A không thể thực hiện được cam kết như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Lúc này, các quy định về xử lý tài sản đặt cọc sẽ được áp dụng để bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm.

Xử lý tranh chấp khi bên nhận cọc vi phạm cam kết

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, hệ quả pháp lý khi các bên không thực hiện đúng cam kết được quy định rõ:

"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Áp dụng vào tình huống thực tế của bạn: Bạn đã đặt cọc 500 triệu đồng cho anh A. Nếu đến thời hạn cam kết mà anh A không lấy được 15 lô đất như đã hứa, anh A được coi là bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Khi đó, bạn có quyền yêu cầu anh A:

• Hoàn trả lại số tiền cọc: 500 triệu đồng ban đầu.
• Thanh toán tiền phạt cọc: Một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thêm 500 triệu đồng nữa), tổng cộng là 1 tỷ đồng, trừ khi giữa hai bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc.

Lời khuyên pháp lý để hạn chế rủi ro khi nhờ người đặt cọc

Để đảm bảo an toàn cho dòng vốn, đặc biệt là với số tiền lớn lên đến hàng trăm triệu hay hàng tỷ đồng, người mua cần lưu ý các điểm sau:

1. Lập hợp đồng bằng văn bản: Tuyệt đối không thỏa thuận miệng. Hợp đồng cần ghi rõ mục đích đặt cọc, thời hạn thực hiện, số tiền cọc và mức phạt cọc cụ thể.
2. Kiểm tra năng lực của người được nhờ: Người được nhờ (anh A) có thực sự có mối quan hệ hoặc khả năng tiếp cận nguồn hàng (15 lô đất) hay không? Cần yêu cầu cung cấp các bằng chứng về quyền ưu tiên hoặc hợp đồng liên kết với chủ đầu tư.
3. Công chứng, chứng thực: Mặc dù pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nhưng việc thực hiện công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng sẽ giúp tăng tính pháp lý và là chứng cứ vững chắc nếu phải khởi kiện ra Tòa án.

Tóm lại, việc đặt cọc nhờ người khác mua đất là giao dịch hợp pháp nhưng chứa đựng nhiều rủi ro về mặt thực hiện. Việc nắm vững các quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 sẽ giúp bạn chủ động bảo vệ quyền lợi của mình khi đối phương không thực hiện đúng cam kết.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2022. Nếu quý khách cần hỗ trợ chi tiết hơn về việc soạn thảo hợp đồng đặt cọc hoặc giải quyết tranh chấp, vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư của chúng tôi.