Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc tận dụng tài sản gắn liền với đất để huy động vốn là một chiến lược quan trọng của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, câu hỏi "Nhà xưởng trên đất thuê có được thế chấp vay ngân hàng không?" vẫn khiến không ít chủ đầu tư lúng túng. Thực tế, câu trả lời phụ thuộc rất lớn vào hình thức thuê đất và quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp.

Quyền thế chấp nhà xưởng: Phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất

Theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê được phân định rõ ràng dựa trên phương thức thanh toán tiền thuê đất của tổ chức kinh tế.

Cụ thể, đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần, điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Ngược lại, nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, quyền lợi sẽ có sự khác biệt. Theo điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, chứ không được thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù ở hình thức nào, nếu nhà xưởng thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp, bạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản bảo đảm để khơi thông dòng vốn.

Hồ sơ và quy trình đăng ký thế chấp theo quy định mới

Để việc thế chấp có hiệu lực pháp lý, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm. Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, bộ hồ sơ chuẩn bao gồm:

• Phiếu yêu cầu đăng ký: Theo mẫu quy định (01 bản chính).
• Hợp đồng bảo đảm: Đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định (01 bản chính hoặc bản sao chứng thực).
• Giấy chứng nhận: Bản gốc sổ đỏ/sổ hồng đã chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng.

Sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra và cập nhật thông tin vào sổ địa chính. Đây là bước then chốt để bảo vệ quyền lợi của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp trước pháp luật.

Những lưu ý "vàng" khi khai thác nhà xưởng đang thế chấp

Một sai lầm phổ biến là doanh nghiệp cho rằng sau khi thế chấp thì không còn quyền định đoạt tài sản. Thực tế, bên thế chấp vẫn có quyền khai thác công dụng và hưởng lợi tức từ nhà xưởng. Tuy nhiên, nếu muốn cho thuê hoặc cho mượn lại, doanh nghiệp bắt buộc phải thông báo cho bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thuê biết về tình trạng pháp lý của tài sản.

Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP và Luật Đất đai sẽ giúp doanh nghiệp tránh được những tranh chấp không đáng có, đồng thời tối ưu hóa giá trị tài sản trong hoạt động kinh doanh.