Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, việc tồn tại những thửa đất có diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu là điều không hiếm gặp. Câu hỏi đặt ra là liệu những mảnh đất "tí hon" này có cơ hội được cấp Sổ đỏ và thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hay không? Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, hành lang pháp lý đã trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết.

Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp Sổ đỏ không?

Thực tế cho thấy, quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa do UBND cấp tỉnh ban hành nhằm quản lý quy hoạch kiến trúc và hạ tầng. Tuy nhiên, pháp luật cũng dự liệu những trường hợp lịch sử để lại. Theo quy định tại Điều 146 Luật Đất đai 2024, cơ hội cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất này là hoàn toàn có thể.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”

Như vậy, để một thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu (ví dụ dưới 50m2 tại một số khu vực) được cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất cần đáp ứng đồng thời 02 điều kiện then chốt:

• Thời điểm hình thành: Thửa đất phải được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu của địa phương có hiệu lực thi hành.
• Điều kiện cấp chung: Thửa đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định chung của pháp luật đất đai như: sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất...

Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được sang tên, chuyển nhượng?

Một hiểu lầm phổ biến là đất không đủ diện tích tối thiểu thì không được sang tên. Thực tế, pháp luật không quy định diện tích tối thiểu là điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng. Thay vào đó, các bên chỉ cần tuân thủ các điều kiện chung về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện đối với bên chuyển nhượng (người bán)

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận: Đây là điều kiện tiên quyết để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp (trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế).
• Đất không có tranh chấp: Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp kê biên hoặc biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng: Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Theo quy định của pháp luật tố tụng.

Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng (người mua)

Người mua hoặc người nhận tặng cho cũng phải đảm bảo không thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Ví dụ, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng đất ở trong khu vực đó.

Lời khuyên pháp lý cho chủ sở hữu thửa đất nhỏ

Mặc dù pháp luật cho phép cấp Sổ đỏ và sang tên cho thửa đất nhỏ hình thành từ trước, nhưng người dân cần lưu ý tuyệt đối tránh việc tự ý chia tách thửa đất đã có Sổ đỏ thành các thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu sau khi quy định của địa phương đã có hiệu lực. Theo khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp tự ý chia tách trái quy định này.

Việc nắm vững các quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp chủ sở hữu các thửa đất diện tích nhỏ tự tin hơn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có trong quá trình giao dịch bất động sản.