Trong quy trình thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, giai đoạn kiểm đếm đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Đây là cơ sở pháp lý duy nhất để xác định chính xác khối lượng tài sản, hiện trạng sử dụng đất, từ đó lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư công bằng cho người dân. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định về kiểm đếm đã được siết chặt hơn nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất.

Kiểm đếm khi thu hồi đất: Không chỉ là con số thống kê

Mặc dù pháp luật không đưa ra một định nghĩa mang tính học thuật về "kiểm đếm", nhưng thực tiễn pháp lý cho thấy đây là hoạt động nghiệp vụ của cơ quan Nhà nước nhằm xác định hiện trạng sử dụng đất, thống kê nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Mục đích cuối cùng là tạo lập một bộ dữ liệu chuẩn xác để tính toán giá trị bồi thường.

Việc kiểm đếm không chỉ dừng lại ở việc đo diện tích mà còn bao gồm việc phân loại cây trồng, xác định độ tuổi của cây, đánh giá cấp công trình xây dựng... Những chi tiết này sẽ quyết định số tiền mà người dân nhận được khi bàn giao mặt bằng.

Quy trình kiểm đếm thông thường: Minh bạch từ khâu thông báo

Theo quy định tại Điều 85 Luật Đất đai 2024, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất đến từng người dân. Trong thông báo này, kế hoạch kiểm đếm phải được nêu rõ ràng về thời gian và địa điểm thực hiện.

• Thời hạn thông báo: Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
• Niêm yết công khai: Thông báo phải được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và các điểm sinh hoạt chung của khu dân cư để người dân dễ dàng theo dõi.

Quy trình này đảm bảo người dân có đủ thời gian chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ và sắp xếp công việc để phối hợp với đoàn kiểm đếm.

Khi nào bị "kiểm đếm bắt buộc"? Những điều kiện khắt khe từ Luật Đất đai 2024

Một trong những điểm mới đáng chú ý tại Điều 87 Luật Đất đai 2024 là quy trình xử lý khi người dân không phối hợp kiểm đếm. Pháp luật ưu tiên việc vận động, thuyết phục thay vì áp dụng các biện pháp hành chính ngay lập tức.

Trường hợp người có đất thu hồi không phối hợp kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ đi vận động, thuyết phục để tạo sự đồng thuận.

Chỉ khi sau 15 ngày vận động và thêm 10 ngày chờ đợi mà người dân vẫn không chấp hành, Chủ tịch UBND cấp huyện mới được quyền ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Cưỡng chế kiểm đếm: Biện pháp cuối cùng và quy trình thực hiện

Nếu quyết định kiểm đếm bắt buộc vẫn bị khước từ, biện pháp cưỡng chế sẽ được kích hoạt. Tuy nhiên, theo Điều 88 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Điều 36 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, việc cưỡng chế phải tuân thủ các bước cực kỳ nghiêm ngặt:

1. Thành lập Ban cưỡng chế: Do Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định.
2. Tiếp tục vận động: Ban cưỡng chế có thêm 05 ngày làm việc để đối thoại cuối cùng với người dân.
3. Thực hiện cưỡng chế: Nếu người dân vẫn không chấp hành, lực lượng chức năng có quyền mở cửa, cổng vào khu đất để thực hiện đo đạc, kiểm đếm mà không cần sự đồng ý của chủ sở hữu.

Việc nắm vững các quy định về kiểm đếm không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi về tài sản mà còn giúp quá trình thu hồi đất diễn ra đúng pháp luật, tránh những tranh chấp khiếu kiện kéo dài không đáng có.