Tổng quan về việc nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là mong muốn của mọi người dân để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu chính là nghĩa vụ tài chính, cụ thể là tiền sử dụng đất. Theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, không phải trường hợp nào làm Sổ đỏ cũng được miễn tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Dưới đây là phân tích chi tiết về 4 nhóm trường hợp điển hình phải thực hiện nghĩa vụ này.

4 trường hợp cụ thể phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định mới

1. Khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (Điều 137, 138)

Đây là trường hợp phổ biến nhất khi người dân đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa có Sổ đỏ. Tùy vào nguồn gốc và loại giấy tờ đang sở hữu mà mức nộp sẽ khác nhau:

• Trường hợp có giấy tờ: Theo khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024, nếu hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ giao đất, cho thuê đất đúng quy định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp theo quy định.
• Trường hợp không có giấy tờ: Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, đất sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật, không tranh chấp nhưng không có giấy tờ thì tùy vào mốc thời gian (trước 1980, từ 1980 đến trước 1993, hoặc từ 1993 đến trước 2014) mà người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức hoặc toàn bộ diện tích tùy trường hợp cụ thể.

"Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."
— Trích điểm đ khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024

2. Trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai (Điều 139)

Đối với các trường hợp lấn, chiếm hoặc sử dụng đất không đúng mục đích trước ngày 01/7/2014, nếu nay phù hợp với quy hoạch và được xem xét cấp Sổ đỏ theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mức thu cụ thể được hướng dẫn tại Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, thường là mức thu rất cao để đảm bảo tính răn đe đối với các hành vi vi phạm trước đó.

3. Đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140)

Đây là những trường hợp đất được các cơ quan, tổ chức giao không đúng chức năng, thẩm quyền (như UBND xã, hợp tác xã giao đất...). Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, việc nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

• Nếu đã nộp tiền để được sử dụng đất và có giấy tờ chứng minh thì được trừ vào số tiền phải nộp hoặc không phải nộp nếu đã nộp đủ.
• Nếu chưa nộp tiền hoặc nộp chưa đủ thì phải nộp bổ sung theo chính sách giá đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ.

4. Khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Trường hợp này áp dụng cho các dự án nhà ở, đất tái định cư hoặc đất đấu giá. Người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể hoặc giá trúng đấu giá, trừ các trường hợp được miễn, giảm theo chính sách ưu đãi (như người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số).

Cách tính tiền sử dụng đất mới nhất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Công thức chung để xác định số tiền phải nộp được quy định tại Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền x Giá đất tính tiền - Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có) - Khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ (nếu có)

Trong đó, giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo Bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể tùy trường hợp. Đặc biệt, từ năm 2026, khi Bảng giá đất mới được ban hành sát với giá thị trường, chi phí làm Sổ đỏ có thể sẽ tăng lên đáng kể. Do đó, người dân nên chủ động thực hiện thủ tục sớm trong giai đoạn chuyển tiếp năm 2024 - 2025 để hưởng các chính sách có lợi.

Như vậy, việc nắm rõ mình thuộc trường hợp nào trong 4 nhóm trên sẽ giúp người dân chủ động về tài chính và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về hồ sơ hoặc cách tính thuế, quý khách nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương.