Công trình nhà ở riêng lẻ đang trong quá trình hoàn thiện (ảnh minh họa)

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tình trạng "quy hoạch treo" đã trở thành nỗi ám ảnh của không ít hộ gia đình tại Việt Nam. Việc đất đai nằm trong khu vực quy hoạch nhưng nhiều năm không triển khai khiến quyền lợi về xây dựng, sửa chữa nhà ở của người dân bị hạn chế đáng kể. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực, cánh cửa về việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã mở rộng hơn, mang lại giải pháp thiết thực cho chủ đầu tư.

1. Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì và ai được cấp?

Theo quy định pháp luật hiện hành tính đến đầu năm 2022, giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép cấp cho chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) để xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong một khoảng thời gian nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Đối tượng được cấp loại giấy phép này là các chủ đầu tư có công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.

2. Điều kiện "vàng" để được cấp phép xây dựng trên đất quy hoạch

Căn cứ theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Sự phù hợp về quy hoạch: Công trình phải thuộc khu vực có quy hoạch đã công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất.
• Quy mô công trình: Phải phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh về quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại của công trình cho từng khu vực cụ thể.
• Mục đích sử dụng đất: Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Cam kết tự phá dỡ: Đây là điều kiện bắt buộc. Chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn ghi trong giấy phép và cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất. Nếu không tự nguyện, chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí.

"Trường hợp quá thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất."

Người dân thực hiện thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa (ảnh minh họa)

3. Quyền lợi đặc biệt khi quy hoạch "treo" quá 3 năm

Một điểm mới đáng chú ý mang tính nhân văn của pháp luật xây dựng năm 2022 là quy định về việc bảo vệ quyền lợi người dân khi quy hoạch chậm triển khai. Cụ thể:

Nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà cơ quan nhà nước vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời không điều chỉnh hay hủy bỏ quy hoạch, thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở.

4. Hồ sơ và thủ tục xin cấp phép năm 2022

Để quá trình xin cấp phép diễn ra thuận lợi, chủ đầu tư cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP, bao gồm:

1. Đơn đề nghị: Theo mẫu quy định (ghi rõ là đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn).
2. Giấy tờ đất đai: Bản sao Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc các giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất.
3. Bản vẽ thiết kế: Bao gồm mặt bằng công trình, sơ đồ vị trí, mặt đứng, mặt cắt chính và bản vẽ móng công trình.
4. Cam kết an toàn: Đối với các công trình có công trình liền kề, cần có bản cam kết bảo đảm an toàn cho các hộ xung quanh.

Quy trình thực hiện: Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện (quận/huyện/thị xã). Trong thời hạn 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và cấp giấy phép.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn là giải pháp tối ưu để ổn định cuộc sống trong vùng quy hoạch. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý kiểm tra kỹ quy định về quy mô (số tầng, chiều cao) của UBND tỉnh nơi có đất để tránh việc thiết kế sai quy định dẫn đến bị từ chối hồ sơ. Đồng thời, hãy luôn giữ lại các chứng từ chi phí xây dựng để làm căn cứ hỗ trợ (nếu có) khi nhà nước thực hiện thu hồi đất sau này.