Sổ đỏ - "Tấm vé thông hành" trong giao dịch đất đai

Trong tâm thức của đại đa số người dân Việt Nam, "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" (tên gọi pháp lý hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) không chỉ là một tờ giấy chứng nhận quyền sở hữu mà còn là điều kiện tiên quyết để thực hiện các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, thực tế có không ít trường hợp cha mẹ muốn tặng cho đất đai cho con cái nhưng vì nhiều lý do khách quan mà thửa đất đó vẫn chưa được cấp Sổ.

Điều kiện chung để tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền tặng cho khi hội đủ 05 điều kiện cơ bản sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền...

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án...

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời...”

Như vậy, về nguyên tắc chung, phải có Sổ đỏ thì cha mẹ mới có thể làm thủ tục tặng cho con cái tại văn phòng công chứng.

Trường hợp ngoại lệ: Đất chưa có Sổ vẫn được tặng cho?

Mặc dù quy định "phải có Sổ" là bắt buộc, nhưng pháp luật đất đai hiện hành vẫn mở ra một "cánh cửa hẹp" cho một số đối tượng đặc thù. Cụ thể, tại khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo đó, nếu tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, họ sẽ không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đó cho người khác (là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam).

Phân tích sâu về đối tượng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Để xác định một người có thuộc diện ngoại lệ này hay không, cần đối chiếu với Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn có quyền sở hữu nhà ở phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và có các giấy tờ chứng minh theo quy định.

Nếu cha mẹ thuộc diện không được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam nhưng lại là người nhận thừa kế duy nhất, họ có thể đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng để sang tên cho con cái (nếu con cái là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam).

Lời khuyên pháp lý cho các hộ gia đình

Đối với các trường hợp đất đai do ông bà để lại, có nguồn gốc rõ ràng nhưng chưa được cấp Sổ đỏ, thay vì tìm cách "lách" luật để tặng cho, cha mẹ nên thực hiện các bước sau:

• Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và tình trạng tranh chấp của thửa đất tại UBND cấp xã/phường.
• Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Bước 3: Sau khi có Sổ đỏ, thực hiện thủ tục tặng cho tại Văn phòng công chứng để đảm bảo tính pháp lý tuyệt đối.

Việc tặng cho đất đai không có Sổ đỏ thông qua "giấy viết tay" tiềm ẩn rủi ro cực lớn về tranh chấp sau này và không được pháp luật công nhận về mặt hiệu lực chuyển quyền.