Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2026 đang có những chuyển biến sôi động, việc mua bán các bất động sản đang có sẵn hợp đồng cho thuê diễn ra vô cùng phổ biến. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý khiến nhiều tân chủ sở hữu đau đầu chính là: Liệu người mua lại nhà có quyền đuổi khách đang thuê của chủ cũ đi hay không?

Quyền tiếp tục thuê nhà khi thay đổi chủ sở hữu: Luật pháp bảo vệ ai?

Nhiều người lầm tưởng rằng khi đã cầm trên tay cuốn sổ đỏ và trở thành chủ sở hữu hợp pháp, họ có toàn quyền quyết định đối với việc cư trú trong căn nhà đó. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, quyền lợi của bên thuê được bảo vệ rất chặt chẽ nhằm đảm bảo tính ổn định trong quan hệ dân sự.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 173 của văn bản này đã nêu rõ:

"2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Như vậy, về nguyên tắc, hợp đồng thuê nhà không bị chấm dứt chỉ vì lý do thay đổi chủ sở hữu. Chủ mới sẽ "kế thừa" toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ cũ trong hợp đồng thuê đó. Điều này có nghĩa là bạn không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc đuổi khách thuê nếu họ không vi phạm các điều khoản đã ký kết.

Ví dụ thực tế áp dụng trong năm 2026

Giả sử vào tháng 03/2026, ông Nam mua lại một căn nhà phố từ bà Lan. Căn nhà này đang được anh Bình thuê với thời hạn đến hết tháng 12/2026. Dù ông Nam muốn lấy lại nhà để sửa chữa và dọn vào ở ngay, nhưng theo Điều 173, ông Nam bắt buộc phải để anh Bình tiếp tục ở đến hết năm, trừ khi ông Nam và anh Bình đạt được một thỏa thuận bồi thường để anh Bình dời đi sớm hơn.

Điều kiện để các bên tham gia giao dịch thuê nhà ở hợp pháp

Để đảm bảo hợp đồng thuê nhà có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra, các bên tham gia cần đáp ứng các điều kiện khắt khe tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể như sau:

• Đối với bên cho thuê: Phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện giao dịch. Đồng thời phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
• Đối với bên thuê là cá nhân:
  • Nếu là cá nhân trong nước: Không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở.
  • Nếu là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Phải thuộc đối tượng được sở hữu hoặc thuê nhà tại Việt Nam. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.
• Đối với bên thuê là tổ chức: Không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải hoạt động hợp pháp tại Việt Nam và thuộc diện được thuê nhà theo quy định.

Lời khuyên pháp lý cho người mua nhà "vướng" khách thuê

Nếu bạn đang có ý định mua một bất động sản đang cho thuê trong năm 2026, hãy thực hiện các bước sau để tránh rắc rối:

1. Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê cũ: Xem xét thời hạn còn lại, mức giá thuê và các điều khoản về chấm dứt hợp đồng trước hạn.
2. Thỏa thuận ba bên: Nên có một buổi làm việc giữa chủ cũ, chủ mới và người thuê để thống nhất về việc chuyển giao nghĩa vụ thanh toán tiền cọc và tiền thuê hàng tháng.
3. Lập phụ lục hợp đồng: Ghi nhận sự thay đổi về chủ thể cho thuê để làm căn cứ pháp lý cho các giao dịch sau này.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Nhà ở 2023 không chỉ giúp bạn tránh được những tranh chấp không đáng có mà còn xây dựng được mối quan hệ tốt đẹp với người thuê nhà, đảm bảo dòng tiền đầu tư ổn định.

Hy vọng bài viết đã giải đáp thỏa đáng thắc mắc của bạn về việc quyền hạn của chủ sở hữu mới đối với khách thuê cũ. Nếu cần tư vấn chuyên sâu hơn về các thủ tục nhà đất năm 2026, đừng ngần ngại liên hệ với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi.