Trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, không ít hộ gia đình gặp phải tình huống trớ trêu: Khi mang Sổ đỏ cũ (cấp từ những năm 1990) đi xin cấp đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới, cán bộ địa chính lại yêu cầu phải giảm diện tích đất ở xuống cho đúng hạn mức giao đất hiện tại của địa phương thì mới được giải quyết. Vậy yêu cầu này có đúng luật hay không? Người dân cần làm gì để bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình?

1. Thực hư việc phải giảm diện tích đất ở khi cấp đổi Sổ đỏ

Dựa trên các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể khẳng định: Không có bất kỳ quy định nào bắt buộc người sử dụng đất phải giảm diện tích đất ở khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.

Việc diện tích đất ở trên Sổ đỏ cũ lớn hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở tại địa phương ở thời điểm hiện tại là điều hết sức bình thường. Hạn mức giao đất ở chỉ áp dụng cho các trường hợp giao đất mới hoặc công nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Đối với những thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận hợp pháp từ trước, quyền lợi của người dân được bảo hộ theo nguyên tắc kế thừa.

Nếu công chức địa chính yêu cầu giảm diện tích mà không đưa ra được căn cứ pháp lý cụ thể, người dân có quyền:

• Yêu cầu trả lời bằng văn bản về lý do từ chối cấp đổi.
• Thực hiện quyền khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch UBND cấp xã hoặc khởi kiện hành chính tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

2. Các trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định mới nhất 2021

Kể từ ngày 08/02/2021, khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã được làm rõ tại khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) bao gồm:

"1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng."

3. Hồ sơ và quy trình thực hiện cấp đổi Sổ đỏ

Theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ cũ).
• Bản sao hợp đồng thế chấp (nếu đang thế chấp ngân hàng).

Trình tự các bước thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân có thể nộp tại UBND cấp xã hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện. Nơi chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và trao phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả. Người dân nhận Sổ đỏ mới sau khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính (nếu có).

4. Thời gian và chi phí thực hiện

Về thời gian, theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết cấp đổi không quá 07 ngày làm việc (không quá 17 ngày đối với vùng sâu, vùng xa). Thời gian này không tính các ngày nghỉ, lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.

Về chi phí, lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận thường rất thấp, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, dao động từ 20.000đ đến 100.000đ tùy địa phương. Đây là khoản phí hành chính nhằm bù đắp chi phí in ấn phôi sổ và quản lý.

Lời khuyên pháp lý: Khi đi làm thủ tục, nếu gặp vướng mắc về việc diện tích đất ở bị yêu cầu cắt giảm, bạn hãy bình tĩnh yêu cầu cán bộ giải thích dựa trên văn bản quy phạm pháp luật cụ thể. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 sẽ giúp bạn bảo vệ tài sản của gia đình một cách hiệu quả nhất.