Trong các giao dịch mua bán tài sản có giá trị lớn như nhà đất, ô tô hay các hợp đồng kinh tế, đặt cọc luôn là bước đệm quan trọng để đảm bảo sự tin tưởng giữa các bên. Tuy nhiên, ranh giới giữa một giao dịch an toàn và một rủi ro pháp lý thường nằm ở việc các bên có hiểu đúng quy định về hình thức hợp đồng và nghĩa vụ thuế hay không. Đặc biệt, từ tháng 10/2024, khi các luật mới về bất động sản đã đi vào cuộc sống, việc nắm vững quy định về đặt cọc trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

1. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa như sau:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Về mặt hình thức, hiện nay không có bất kỳ điều khoản nào trong Bộ luật Dân sự 2015 hay các luật chuyên ngành bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực. Giao dịch này có thể được lập thành văn bản hoặc thậm chí là thỏa thuận miệng (nếu có người làm chứng hoặc bằng chứng khác), miễn là đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, trên thực tế, các chuyên gia pháp lý luôn khuyến nghị các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc, đặc biệt là trong giao dịch bất động sản. Bởi lẽ, theo khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, những tình tiết, sự kiện đã được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không phải chứng minh khi có tranh chấp xảy ra tại Tòa án. Việc công chứng giúp xác nhận tính tự nguyện, năng lực hành vi dân sự của các bên và ngăn chặn tình trạng "một tài sản đặt cọc cho nhiều người".

2. Điểm mới về đặt cọc trong kinh doanh bất động sản từ tháng 10/2024

Một lưu ý cực kỳ quan trọng đối với các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024). Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng khi đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng các chủ đầu tư "lách luật" thu tiền đặt cọc giữ chỗ lên tới 20-30% giá trị tài sản khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, gây rủi ro lớn cho người mua. Nếu bạn đang thực hiện giao dịch trong bối cảnh tháng 10/2024, hãy kiểm tra kỹ tỷ lệ đặt cọc này để đảm bảo quyền lợi.

3. Đặt cọc có phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng (GTGT) không?

Vấn đề xuất hóa đơn đối với khoản tiền đặt cọc thường gây nhầm lẫn cho các doanh nghiệp. Để xác định chính xác, cần phân biệt rõ bản chất của khoản tiền này dựa trên quy định tại Nghị định 123/2020/NĐ-CP và các hướng dẫn của Tổng cục Thuế:

• Trường hợp 1: Đặt cọc thuần túy để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu khoản tiền được thu trước khi cung ứng dịch vụ/hàng hóa và chỉ nhằm mục đích cam kết thực hiện hợp đồng (không phải là một đợt thanh toán theo tiến độ), thì doanh nghiệp không phải xuất hóa đơn GTGT. Lúc này, các bên chỉ cần lập phiếu thu hoặc chứng từ thanh toán qua ngân hàng.
• Trường hợp 2: Đặt cọc bản chất là tiền tạm ứng (thanh toán trước). Nếu trong hợp đồng quy định việc thu tiền đặt cọc gắn liền với tiến độ thanh toán hoặc sau đó khoản tiền này được cấn trừ trực tiếp vào giá trị hàng hóa, dịch vụ ngay khi thực hiện, thì đây được coi là tiền tạm ứng. Theo quy định về thời điểm lập hóa đơn, doanh nghiệp phải xuất hóa đơn GTGT và kê khai thuế đầu ra ngay tại thời điểm thu tiền.

4. Xử lý tài sản đặt cọc khi có bên thay đổi ý định

Pháp luật dân sự quy định rất rõ về số phận của khoản tiền cọc khi hợp đồng chính thức không được giao kết:

• Nếu hợp đồng được giao kết: Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất cọc).
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết: Phải trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc (phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lời khuyên từ chuyên gia: Để tránh những tranh chấp không đáng có, các bên nên soạn thảo hợp đồng đặt cọc chi tiết, ghi rõ thời hạn đặt cọc, số tiền phạt cọc và các điều kiện bất khả kháng. Việc hiểu rõ luật pháp không chỉ giúp bạn bảo vệ túi tiền mà còn đảm bảo các giao dịch diễn ra thuận lợi và bền vững.