Việc đặt cọc mua chung cư là bước đệm quan trọng để tiến tới hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp sau khi "xuống tiền", một trong hai bên lại muốn thay đổi quyết định. Vậy pháp luật quy định thế nào về việc hủy cọc và những rủi ro tài chính nào đang chờ đợi bạn?

Hủy hợp đồng đặt cọc mua chung cư: Được phép nhưng phải trả giá?

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi các bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc, sự ràng buộc về mặt pháp lý đã bắt đầu phát sinh.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, số phận của khoản tiền cọc khi một bên "quay xe" sẽ được định đoạt như sau:

• Nếu bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên bán. Điều này đồng nghĩa với việc bạn sẽ "mất trắng" số tiền đã đặt cọc nếu không có thỏa thuận khác.
• Nếu bên bán từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: Bên bán phải trả cho bên mua tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là phạt cọc gấp đôi), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

"Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng

Trong giao dịch mua bán chung cư, để đảm bảo an toàn, các bên thường chọn công chứng hợp đồng đặt cọc. Khi muốn hủy bỏ loại hợp đồng này, bạn không thể chỉ nói miệng mà phải tuân thủ trình tự nghiêm ngặt theo quy định của Luật Công chứng 2014.

Địa điểm và người thực hiện hủy bỏ

Theo khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014, việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Công chứng viên đã ký hợp đồng đặt cọc trước đó sẽ là người thực hiện việc hủy bỏ. Trường hợp Công chứng viên đó không còn làm việc hoặc tổ chức đó đã giải thể, Công chứng viên khác hoặc đơn vị lưu trữ hồ sơ sẽ giải quyết.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng 2014, thủ tục hủy bỏ được thực hiện tương tự như khi công chứng. Các bên cần chuẩn bị:

• Phiếu yêu cầu công chứng.
• Bản chính hợp đồng đặt cọc đã ký.
• Giấy tờ tùy thân (CCCD/Hộ chiếu), giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
• Giấy tờ liên quan đến căn hộ chung cư (Sổ đỏ hoặc biên bản bàn giao).

Chi phí và thời gian

Mức phí công chứng cho việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc hiện nay rất thấp, chỉ 25.000 đồng/trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Tuy nhiên, bạn có thể phải trả thêm thù lao công chứng theo thỏa thuận với văn phòng công chứng.

Thời gian giải quyết thường chỉ mất từ 02 đến 10 ngày làm việc tùy vào độ phức tạp của hồ sơ.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng đặt cọc, hãy đọc kỹ các điều khoản về "Trường hợp bất khả kháng" và "Thỏa thuận bồi thường". Một thỏa thuận chi tiết sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi tối đa nếu chẳng may kế hoạch mua nhà bị thay đổi đột ngột.