Đất nằm trong diện quy hoạch luôn là vấn đề gây ra nhiều lo lắng và thắc mắc cho người sử dụng đất. Liệu quyền lợi về chuyển nhượng, xây dựng và đặc biệt là bồi thường sẽ được đảm bảo ra sao? Dưới góc độ pháp lý tại thời điểm năm 2020, bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định dựa trên Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014 để người dân có cái nhìn rõ nét nhất.

1. Quyền chuyển nhượng đất quy hoạch: Không phải lúc nào cũng bị "đóng băng"

Nhiều người lầm tưởng rằng hễ đất dính quy hoạch là không thể thực hiện bất kỳ giao dịch nào. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cho phép người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các điều kiện cơ bản nêu tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, nếu đất chỉ mới nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người dân vẫn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng bình thường. Chỉ khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì quyền của người sử dụng đất mới bị hạn chế (phải xin phép khi xây dựng mới, trồng cây lâu năm...).

2. Xây dựng trên đất quy hoạch: Cơ hội từ Giấy phép xây dựng có thời hạn

Vấn đề xây dựng trên đất quy hoạch thường phức tạp hơn do yêu cầu phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi về chỗ ở cho người dân trong vùng quy hoạch "treo" hoặc quy hoạch chưa thực hiện, Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định về việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo đó, nếu khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, người dân có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo hoặc thậm chí xây dựng mới với quy mô nhất định. Điều kiện quan trọng là chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn ghi trong giấy phép mà không được đòi hỏi bồi thường đối với phần công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn này.

3. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch

Đây là nội dung được quan tâm nhất. Khi Nhà nước chính thức thu hồi đất để thực hiện dự án, việc bồi thường thiệt hại về nhà và công trình gắn liền với đất được thực hiện theo Điều 89 Luật Đất đai 2013:

"1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân... khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật... thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương."

Điều này có nghĩa là, nếu ngôi nhà của bạn được tạo lập hợp pháp (có giấy phép xây dựng hoặc thuộc trường hợp không phải xin phép nhưng phù hợp quy hoạch tại thời điểm xây dựng), bạn sẽ được bồi thường theo giá trị xây mới của một công trình tương đương. Đây là quy định nhân văn nhằm giúp người dân sớm ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.

Lời khuyên pháp lý

Người dân khi mua bán hoặc xây dựng trên đất quy hoạch cần kiểm tra kỹ thông tin tại cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để biết chính xác tình trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có và bảo vệ tối đa quyền lợi tài sản của mình.