Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít người dân rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang" khi mua phải những thửa đất có lịch sử tranh chấp phức tạp. Câu hỏi đặt ra là: Liệu một thửa đất đã từng có tranh chấp, nhưng hiện tại đã được giải quyết xong, thì có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) hay không? Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người sử dụng đất cần nắm vững các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1. Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định hiện hành

Để đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản và tránh phát sinh thêm các khiếu kiện phức tạp, pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Cụ thể, tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, yếu tố "không có tranh chấp" là một trong những điều kiện tiên quyết để người dân có thể thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, cần hiểu rõ rằng quy định này áp dụng cho thời điểm thực hiện quyền, chứ không có nghĩa là đất "từng có tranh chấp" thì mãi mãi không được cấp Sổ đỏ.

2. Khi nào cơ quan Nhà nước có quyền từ chối hồ sơ cấp Sổ đỏ?

Việc từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận không thể thực hiện một cách tùy tiện. Theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), cơ quan có thẩm quyền chỉ được từ chối hồ sơ trong các trường hợp cụ thể sau:

• Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản đang bị kê biên hoặc là đối tượng phải thi hành án.
• Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp.

Điều này có nghĩa là, nếu chỉ có lời nói suông hoặc đơn thư khiếu nại chưa được cơ quan có thẩm quyền thụ lý bằng văn bản chính thức gửi đến cơ quan đăng ký đất đai, thì việc từ chối cấp Sổ đỏ là thiếu căn cứ pháp lý.

3. Đất đã có bản án của Tòa án: Tranh chấp đã chấm dứt!

Trong trường hợp thửa đất từng có tranh chấp (ví dụ giữa người bán và vợ cũ), nhưng tranh chấp này đã được Tòa án giải quyết bằng một bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, thì tình trạng tranh chấp đó được coi là đã chấm dứt. Quyền và nghĩa vụ của các bên lúc này sẽ được thực hiện theo phán quyết của Tòa án.

Nếu UBND Phường vẫn căn cứ vào vụ việc cũ đã được giải quyết xong để cho rằng thửa đất vẫn đang có tranh chấp và từ chối xác nhận hồ sơ, thì đây là hành vi trái pháp luật. Người dân cần lưu ý các điểm sau:

• Bản án có hiệu lực: Là căn cứ pháp lý cao nhất để khẳng định quyền sở hữu/sử dụng đất.
• Trường hợp ngoại lệ: Thửa đất chỉ bị coi là đang tranh chấp trở lại nếu bản án cũ bị hủy theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm hoặc phát sinh một vụ kiện mới đã được Tòa án thụ lý.

4. Giải pháp pháp lý bảo vệ quyền lợi khi bị gây khó dễ

Nếu bạn rơi vào trường hợp bị UBND Phường hoặc cơ quan đăng ký đất đai từ chối hồ sơ cấp Sổ đỏ trái quy định, bạn có quyền thực hiện các bước sau theo Luật Khiếu nại 2011:

1. Khiếu nại lần đầu: Gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp xã (Phường) hoặc người đứng đầu cơ quan đã ra quyết định từ chối hồ sơ.
2. Khiếu nại lần hai hoặc Khởi kiện: Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, bạn có thể khiếu nại lên cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Việc kiên trì thực hiện các thủ tục pháp lý đúng quy định sẽ giúp bạn sớm gỡ bỏ các rào cản hành chính và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo an toàn cho tài sản của gia đình.

Lưu ý: Bài viết được thực hiện dựa trên các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tháng 03/2020.