Tháng 8/2024 đánh dấu một bước ngoặt lớn trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam khi Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 cùng các Nghị định hướng dẫn chính thức có hiệu lực sớm hơn dự kiến. Những thay đổi này không chỉ làm minh bạch thị trường mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân, từ việc rút ngắn thời gian làm thủ tục đến việc mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở.

1. Cách tính giá đất mới theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP

Một trong những điểm nóng nhất là quy định về giá đất. Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc định giá đất giờ đây sẽ sát với giá thị trường hơn thông qua các yếu tố cụ thể:

• Đối với đất phi nông nghiệp: Căn cứ vào vị trí, điều kiện giao thông, hạ tầng kỹ thuật (điện, nước), diện tích và thời hạn sử dụng.
• Đối với đất nông nghiệp: Căn cứ vào năng suất cây trồng, vật nuôi, vị trí thửa đất và điều kiện giao thông phục vụ sản xuất.

Đặc biệt, đội ngũ tư vấn giá đất cũng phải chuyên nghiệp hơn với yêu cầu có bằng cử nhân chuyên ngành và ít nhất 36 tháng kinh nghiệm thực tế.

2. Thêm hình thức bồi thường khi bị thu hồi đất

Thay vì chỉ bồi thường bằng tiền hoặc đất cùng mục đích sử dụng như trước đây, Nghị định 88/2024/NĐ-CP đã bổ sung thêm 02 hình thức mới: Bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng và Bồi thường bằng nhà ở. Điều này giúp người dân có thêm lựa chọn để ổn định cuộc sống sau khi bàn giao mặt bằng cho Nhà nước.

"Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp khi được giao đất, thuê đất có mục đích sử dụng khác, người có đất thu hồi sẽ được nhận phần chênh lệch bằng tiền."

3. Di dời khẩn cấp nhà chung cư: Đảm bảo an toàn là trên hết

Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP, các trường hợp chung cư bị hư hỏng do cháy nổ, thiên tai hoặc có kết cấu chịu lực nguy hiểm sẽ phải di dời, phá dỡ khẩn cấp. Đây là quy định nhằm bảo vệ tính mạng của cư dân trước những công trình đã xuống cấp nghiêm trọng.

4. Bố trí nhà ở xã hội tái định cư: Mở rộng đối tượng thụ hưởng

Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã bổ sung thêm đối tượng được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư, bao gồm cả những người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công bị thu hồi. Điều này thể hiện tính nhân văn của pháp luật trong việc lo nơi ăn chốn ở cho người dân diện giải tỏa.

5. Thu nhập dưới 15 triệu đồng mới được mua nhà ở xã hội

Đây là quy định được rất nhiều người lao động quan tâm tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Cụ thể:

• Người độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng.
• Người đã kết hôn: Tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.

Quy định này đã nới lỏng hơn so với trước đây, giúp nhiều gia đình trẻ có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội hơn.

6. Rút ngắn thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu

Tin vui nhất cho người dân là thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) lần đầu đã được rút ngắn đáng kể. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu chỉ còn không quá 20 ngày làm việc (trước đây là 30 ngày). Việc cấp Giấy chứng nhận cũng chỉ mất tối đa 10 ngày làm việc.

Lời khuyên pháp lý: Người dân nên chủ động tìm hiểu các quy định mới này để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình khi thực hiện các giao dịch bất động sản hoặc khi thuộc diện thu hồi đất, tái định cư.