Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn sôi động, việc giao dịch nhà đất thông qua người được ủy quyền đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, đằng sau sự tiện lợi ấy là những rủi ro pháp lý tiềm tàng mà nếu không tỉnh táo, người mua có thể rơi vào cảnh "tiền mất tật mang". Vậy làm thế nào để nhận diện và phòng tránh những "cạm bẫy" này?

Hợp đồng ủy quyền bán đất: Tiện lợi nhưng có thực sự an toàn?

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu đất hoàn toàn có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục chuyển nhượng.

Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2014, pháp luật không bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải được công chứng. Dù vậy, để đảm bảo tính pháp lý cao nhất và tránh tranh chấp về sau, các chuyên gia luôn khuyến nghị người dân nên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại các tổ chức hành nghề công chứng uy tín.

Những "điểm huyệt" cần kiểm tra để tránh hợp đồng vô hiệu

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng là yếu tố sống còn quyết định hiệu lực của giao dịch. Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

Đặc biệt, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh:

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực..."

Khi ký kết với người được ủy quyền, người mua cần đặc biệt kiểm tra các nội dung sau:

• Phạm vi đại diện: Người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định giá bán và ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng hay không?
• Thời hạn ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch hay không?
• Tình trạng của bên ủy quyền: Nếu bên ủy quyền (chủ đất) qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự, hợp đồng ủy quyền sẽ mặc nhiên chấm dứt hiệu lực.

Nghĩa vụ tài chính: Ai là người phải "móc hầu bao" nộp thuế?

Một trong những vấn đề thường gây tranh cãi nhất chính là nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC, người có nghĩa vụ nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

Tuy nhiên, thực tế các bên thường thỏa thuận người mua sẽ là người nộp thuế để thuận tiện cho việc làm thủ tục sang tên. Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận rõ ràng, chủ sở hữu bất động sản (người ủy quyền) vẫn phải chịu trách nhiệm tài chính này. Việc kiểm tra kỹ điều khoản thuế trong hợp đồng sẽ giúp người mua tránh được những rắc rối phát sinh khi làm thủ tục tại cơ quan thuế.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi xuống tiền mua đất từ người được ủy quyền, hãy yêu cầu được gặp trực tiếp chủ đất để xác nhận thông tin hoặc kiểm tra kỹ tính xác thực của văn bản ủy quyền tại văn phòng công chứng nơi phát hành văn bản đó.