Giao dịch bất động sản không qua ngân hàng: Rủi ro pháp lý và mức phạt "khủng" từ 26/8/2026

Từ ngày 26/8/2026, việc nhận tiền thanh toán trong các giao dịch bất động sản mà không thông qua tài khoản ngân hàng sẽ phải đối mặt với những chế tài xử phạt nghiêm khắc. Quy định mới này nhằm tăng cường tính minh bạch, chống rửa tiền và đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản. Vậy, những đối tượng nào sẽ bị ảnh hưởng và mức phạt cụ thể ra sao khi vi phạm quy định quan trọng này?

1. Mức phạt "khủng" khi nhận tiền thanh toán bất động sản không qua tài khoản ngân hàng từ 26/8/2026

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cụ thể tại khoản 3 Điều 66, các chủ thể sau đây sẽ bị xử phạt nặng nếu vi phạm quy định về thanh toán qua tài khoản ngân hàng:

• Chủ đầu tư dự án bất động sản.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Nếu các đối tượng này có hành vi nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng mà không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, họ sẽ bị phạt tiền từ 240.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

Đây là một mức phạt rất cao, thể hiện sự quyết tâm của Nhà nước trong việc siết chặt quản lý các giao dịch bất động sản, nhằm hạn chế các hoạt động rửa tiền, trốn thuế và đảm bảo sự minh bạch của thị trường. Ngoài ra, theo khoản 7 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, doanh nghiệp vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Cụ thể, nếu hợp đồng vẫn đang trong quá trình thực hiện, doanh nghiệp buộc phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp tại Việt Nam.

2. Nguyên tắc vàng trong kinh doanh bất động sản cần nắm vững

Để tránh những rủi ro pháp lý và mức phạt nặng nề, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cần nắm vững các nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Những nguyên tắc này không chỉ là kim chỉ nam cho hoạt động kinh doanh mà còn là nền tảng để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững:

• Công khai, minh bạch: Mọi thông tin về bất động sản, dự án bất động sản phải được công khai rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.
• Tự do thỏa thuận: Các bên có quyền tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau, thông qua hợp đồng, nhưng không được vi phạm các điều cấm của pháp luật.
• Đáp ứng điều kiện pháp luật: Bất động sản và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Phạm vi kinh doanh: Tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

3. Những hành vi "tối kỵ" trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc, các chủ thể kinh doanh bất động sản cần đặc biệt lưu ý đến những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Vi phạm các quy định này không chỉ dẫn đến các chế tài hành chính mà còn có thể gây ra những hậu quả pháp lý nghiêm trọng hơn:

• Kinh doanh không đủ điều kiện: Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Giả mạo, sai lệch thông tin: Cố ý làm sai lệch thông tin, giả mạo tài liệu về bất động sản, dự án bất động sản nhằm mục đích lừa dối khách hàng.
• Không công khai thông tin: Che giấu hoặc không công khai đầy đủ thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
• Gian lận, lừa dối, lừa đảo: Thực hiện các hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo trong quá trình kinh doanh bất động sản.
• Thu tiền trái quy định: Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền thu được trái pháp luật.
• Không thực hiện nghĩa vụ tài chính: Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (ví dụ: trốn thuế).
• Cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới trái phép: Cấp hoặc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật.
• Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái pháp luật: Thực hiện các hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản không chỉ giúp doanh nghiệp tránh được các mức phạt nặng mà còn góp phần xây dựng một thị trường minh bạch, công bằng và phát triển bền vững. Các chủ thể kinh doanh cần chủ động cập nhật và áp dụng các quy định mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh luôn hợp pháp và hiệu quả.