Chính sách giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tại khu thương mại tự do là một trong những cơ chế đột phá vượt trội theo quy định mới, mở đường đón các dòng vốn đầu tư hạ tầng quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng.

Theo tiến trình phát triển và hoàn thiện thể chế kinh tế đô thị, Quốc hội đã thông qua các cơ chế đặc thù thúc đẩy những mô hình kinh tế mới. Từ ngày 01/10/2026, quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất và không đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với một số dự án trọng điểm trong khu thương mại tự do sẽ chính thức đi vào cuộc sống, tạo đòn bẩy pháp lý mạnh mẽ cho các nhà đầu tư chiến lược.

Căn cứ pháp lý và thẩm quyền quyết định giao đất không qua đấu giá

Quy định mang tính bước ngoặt này được xác lập tại điểm c khoản 3 Điều 21 Luật Phát triển đô thị 2026. Theo đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố có thẩm quyền trực tiếp quyết định:

• Giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án đầu tư trong khu thương mại tự do theo quy định tại điểm l khoản 1 Điều 36 Luật Phát triển đô thị 2026;
• Quy định loại trừ bắt buộc: Tuyệt đối không áp dụng cơ chế này đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhằm tránh hiện tượng trục lợi quỹ đất ở đô thị và đảm bảo sự công bằng của thị trường bất động sản.

So với khung pháp lý đất đai thông thường quy định tại Luật Đất đai 2024, việc cho phép giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với các hạ tầng trọng yếu mang lại ưu thế cạnh tranh quốc tế vượt bậc, rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án từ vài năm xuống còn vài tháng.

Những dự án nào thuộc diện được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá?

Căn cứ theo quy định tại điểm l khoản 1 Điều 36 Luật Phát triển đô thị 2026, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng tại khu thương mại tự do thuộc danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược bao gồm:

1. Dự án đầu tư bến cảng: Có quy mô vốn đầu tư từ 75.000 tỷ đồng trở lên;
2. Dự án đầu tư khu logistics tích hợp: Có quy mô vốn đầu tư từ 25.000 tỷ đồng trở lên;
3. Dự án đầu tư khu chức năng công nghiệp, đô thị, dịch vụ: Có quy mô vốn đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên.

Như vậy, chỉ những siêu dự án hạ tầng mang tính chất dẫn dắt, làm nền móng khung cho toàn bộ hoạt động giao thương và phân phối quốc tế mới được hưởng chính sách đất đai đặc thù này. Đây đều là những dự án đòi hỏi năng lực tài chính hùng hậu, công nghệ tiên tiến và khả năng quản trị quốc tế vượt trội.

Điều kiện và nghĩa vụ khắt khe đối với nhà đầu tư chiến lược

Được nhận đặc quyền giao đất không đấu giá đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải gánh vác các cam kết pháp lý vô cùng chặt chẽ theo quy định tại Điều 36 Luật Phát triển đô thị 2026:

1. Năng lực tài chính và tỷ lệ vốn chủ sở hữu

• Vốn chủ sở hữu góp vào dự án tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 30.000 tỷ đồng.
• Vốn chủ sở hữu góp vào dự án tối thiểu bằng 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 30.000 tỷ đồng trở lên.
• Trường hợp liên danh nhiều nhà đầu tư thì phải có ít nhất 01 nhà đầu tư nắm tối thiểu 30% và mỗi nhà đầu tư còn lại nắm tối thiểu 15%.

2. Ràng buộc giải ngân và cấm chuyển nhượng dự án

Luật quy định rõ mốc thời gian giải ngân thực tế để chống tình trạng giữ đất hoặc đầu cơ găm giữ dự án:

• Dưới 30.000 tỷ đồng: Phải giải ngân toàn bộ tổng vốn đầu tư trong thời hạn tối đa 05 năm kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa;
• Từ 30.000 tỷ đồng đến dưới 50.000 tỷ đồng: Thời hạn giải ngân là 07 năm;
• Từ 50.000 tỷ đồng đến dưới 100.000 tỷ đồng: Thời hạn giải ngân là 10 năm;
• Từ 100.000 tỷ đồng trở lên: Bắt buộc giải ngân tối thiểu 50.000 tỷ đồng trong 10 năm đầu tiên và hoàn tất toàn bộ tối đa không quá 20 năm.

Đặc biệt, nhà đầu tư tuyệt đối không được chuyển nhượng dự án trong suốt thời hạn giải ngân theo quy định. Nếu vi phạm tiến độ hoặc các cam kết về môi trường, an ninh quốc phòng, nhà đầu tư sẽ bị chấm dứt dự án và bồi hoàn toàn bộ ưu đãi đã thụ hưởng.

Phạm vi áp dụng và mối liên hệ với các luật chuyên ngành khác

Cơ chế đất đai đặc thù quy định tại Luật Phát triển đô thị 2026 được thiết kế áp dụng cho các thành phố là đô thị loại đặc biệt, các thành phố trực thuộc Trung ương khác và các khu kinh tế đặc biệt trên cả nước.

Riêng đối với Thủ đô Hà Nội, do tính chất thể chế đặc thù, các cơ chế phát triển, quản lý đất đai và thu hút nhà đầu tư chiến lược trên địa bàn được ưu tiên áp dụng thực hiện riêng theo khuôn khổ quy định tại Luật Thủ đô 2024.

Chính sách giao đất không qua đấu giá đối với các đại dự án hạ tầng khu thương mại tự do thể hiện sự chuyển dịch tư duy kiến tạo phát triển, giúp Việt Nam nhanh chóng hình thành các cứ điểm dịch vụ logistics mang tầm vóc khu vực, thu hút nguồn lực khổng lồ từ các định chế tài chính và tập đoàn đa quốc gia.