Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) chính thức có hiệu lực thi hành, thay thế cho các quy định cũ. Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất, nhận được sự quan tâm lớn của người dân, chính là việc mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, đặc biệt là đối với loại hình nhà ở riêng lẻ.

Điều kiện để nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng

Theo quy định tại điểm g khoản 2 Điều 43 của luật này, công trình nhà ở riêng lẻ sẽ không bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đồng thời các tiêu chí sau:

• Quy mô: Công trình có chiều cao dưới 07 tầng.
• Diện tích: Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2.
• Vị trí: Không nằm trong các khu vực yêu cầu quản lý chặt chẽ về quy hoạch và kiến trúc như: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc các khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt.

Đây được xem là một bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính, giúp các hộ gia đình tiết kiệm thời gian và chi phí khi xây dựng các công trình có quy mô vừa và nhỏ tại các khu vực dân cư thông thường.

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng khác

Bên cạnh nhà ở riêng lẻ, khoản 2 Điều 43 cũng liệt kê danh sách các công trình khác được miễn giấy phép, bao gồm:

"a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt...
b) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương... quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên..."

Ngoài ra, các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị, không làm thay đổi công năng và kết cấu chịu lực cũng thuộc diện được miễn phép theo quy định tại điểm h khoản 2 Điều 43.

Nghĩa vụ thông báo khởi công: Không được bỏ qua

Dù được miễn giấy phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà nước. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 43, trước khi khởi công, chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương.

Việc này nhằm đảm bảo cơ quan chức năng có thể theo dõi, giám sát việc tuân thủ quy hoạch, an toàn xây dựng và bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công công trình.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi bắt tay vào xây dựng, người dân nên liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc quận/huyện để xác nhận chính xác vị trí đất của mình có nằm trong khu vực quy hoạch đặc thù hay không, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có sau này.