Ngày 07/07/2026, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu 2023 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Có hiệu lực thi hành từ ngày 21/08/2026, văn bản pháp lý quan trọng này được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt lớn, tháo gỡ triệt để các nút thắt thực tiễn, đồng thời tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong việc sử dụng nguồn lực đất đai, tài sản công tại Việt Nam.

Dưới đây là tổng hợp và phân tích chuyên sâu về 7 điểm mới cốt lõi của Nghị định 274/2026/NĐ-CP so với các quy định trước đây tại Nghị định 115/2024/NĐ-CP.

1. Bổ sung quy định về dự án đầu tư không sử dụng đất và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP là việc bổ sung hành lang pháp lý rõ ràng cho các dự án đầu tư không sử dụng đất và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công. Quy định này giải quyết khoảng trống pháp lý trước đây, tạo cơ chế cạnh tranh lành mạnh cho các phân khúc đặc thù bao gồm:

• Dự án nạo vét kết hợp thu hồi sản phẩm: Áp dụng đối với kết cấu hạ tầng hàng hải và kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa trong vùng nước cảng biển, vùng nước đường thủy nội địa theo quy định của pháp luật về giao thông hàng hải và đường thủy nội địa. Cơ chế này giúp Nhà nước tối ưu hóa ngân sách thông qua việc xã hội hóa hoạt động duy tu, khơi thông luồng lạch.
• Dự án khuyến khích xã hội hóa: Thuộc các lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện. Quy định này thúc đẩy việc thu hút nguồn vốn tư nhân vào các dịch vụ công ích chất lượng cao.

2. Quy định mới về các dự án đầu tư có sử dụng đất không phải tổ chức đấu thầu

Nhằm đồng bộ hóa với tinh thần của Luật Đất đai 2024, khoản 5 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP đã làm rõ các trường hợp dự án đầu tư có sử dụng đất không phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cụ thể:

• Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
• Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất nhưng nhà đầu tư chủ động lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
• Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất hợp pháp đề xuất dự án đầu tư và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trong bối cảnh Nhà nước không thực hiện thu hồi đất đối với khu đất đó.

Sự điều chỉnh này giúp giảm thiểu tối đa các thủ tục hành chính trùng lặp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án trên thực tế.

3. Nhà đầu tư được nộp hồ sơ đề xuất dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư qua mạng

Đẩy mạnh chuyển đổi số trong hoạt động đấu thầu là mục tiêu xuyên suốt của Chính phủ. Theo khoản 3 Điều 11 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, nhà đầu tư được phép nộp hồ sơ đề xuất dự án trực tuyến trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia theo lộ trình áp dụng lựa chọn nhà đầu tư qua mạng.

Trong giai đoạn chuyển tiếp khi Hệ thống chưa hoàn thiện tính năng này, quy trình nộp trực tiếp cũng được đơn giản hóa tối đa: nhà đầu tư chỉ cần nộp 01 bộ hồ sơ duy nhất trực tiếp hoặc qua bưu chính đến Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh hoặc bộ phận một cửa của bộ, cơ quan ngang bộ.

Sự thay đổi này là một bước tiến cực kỳ lớn so với quy định cũ tại Nghị định 115/2024/NĐ-CP, vốn yêu cầu nhà đầu tư phải chuẩn bị tới 04 bộ hồ sơ giấy nộp cho Sở Tài chính (đối với dự án cấp tỉnh) hoặc các đơn vị chuyên môn được giao nhiệm vụ tiếp nhận (đối với dự án cấp Bộ). Việc cắt giảm số lượng hồ sơ giấy không chỉ tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp mà còn hạn chế tối đa các tiêu cực phát sinh trong quá trình tiếp nhận hồ sơ trực tiếp.

4. Rút ngắn thời hạn sửa đổi, làm rõ hồ sơ mời thầu

Để đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị dự án, khoản 3 Điều 17 Nghị định 274/2026/NĐ-CP đã rút ngắn đáng kể thời hạn tối thiểu để thực hiện việc sửa đổi hồ sơ mời thầu trước ngày đóng thầu:

• Đối với đấu thầu trong nước: Rút ngắn từ 15 ngày xuống còn 10 ngày làm việc.
• Đối với đấu thầu quốc tế: Rút ngắn từ 25 ngày xuống còn 15 ngày làm việc.

Đồng thời, thời hạn tối thiểu để nhà đầu tư gửi văn bản đề nghị làm rõ hồ sơ mời thầu đến bên mời thầu trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia cũng được tối ưu hóa:

• Chỉ còn 05 ngày làm việc đối với đấu thầu trong nước.
• Chỉ còn 10 ngày làm việc đối với đấu thầu quốc tế.

Quy định mới này đòi hỏi cả cơ quan quản lý nhà nước và các nhà đầu tư phải nâng cao tính chuyên nghiệp, chủ động và phản ứng nhanh nhạy hơn trong quá trình chuẩn bị và thẩm định hồ sơ.

5. Bổ sung nội dung phải có trong quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư

Nhằm tăng cường tính pháp lý và làm cơ sở vững chắc cho việc ký kết, thực hiện hợp đồng dự án, khoản 2 Điều 28 Nghị định 274/2026/NĐ-CP bổ sung các nội dung bắt buộc phải thể hiện rõ trong quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

• Mục tiêu cụ thể, quy mô đầu tư chi tiết và tổng vốn đầu tư của dự án.
• Địa điểm thực hiện dự án; hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm phê duyệt, diện tích khu đất thực hiện dự án; mục đích sử dụng đất sau khi hoàn thành và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được duyệt.
• Tiến độ thực hiện dự án tổng thể; sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự án thành phần (nếu có); tiến độ thực hiện chi tiết theo từng giai đoạn cụ thể.

Việc chuẩn hóa các nội dung này giúp hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư trong quá trình triển khai dự án thực tế.

6. Doanh nghiệp khoa học công nghệ và khởi nghiệp sáng tạo không phải chứng minh vốn chủ sở hữu

Đây được coi là một chính sách ưu đãi mang tính đột phá, thể hiện sự đồng hành của Chính phủ đối với cộng đồng doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Thông thường, tiêu chuẩn đánh giá năng lực tài chính yêu cầu chủ sở hữu phải chứng minh vốn chủ sở hữu tương ứng với quy mô tổng vốn đầu tư dự án.

Tuy nhiên, kể từ ngày 21/08/2026, các đối tượng sau đây sẽ hoàn toàn không phải chứng minh khả năng thu xếp vốn chủ sở hữu khi tham gia đấu thầu:

• Doanh nghiệp khoa học và công nghệ, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm đổi mới sáng tạo, tổ chức hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo theo quy định của pháp luật về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.
• Cơ sở ươm tạo công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp công nghệ chiến lược, doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ cao theo quy định của pháp luật về công nghệ cao.

Chính sách này giúp cởi bỏ rào cản tài chính vốn là điểm yếu của các doanh nghiệp công nghệ non trẻ, tạo điều kiện cho các ý tưởng sáng tạo, công nghệ tiên tiến được ứng dụng nhanh chóng vào thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội.

7. Kéo dài thời hạn xử lý hồ sơ khi đóng thầu có ít hơn 3 nhà đầu tư đăng ký

Theo quy định tại khoản 2 Điều 63 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, trường hợp tại thời điểm đóng thầu có ít hơn 03 nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án hoặc hồ sơ dự thầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xử lý tình huống trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ thời điểm đóng thầu.

Sự điều chỉnh này kéo dài thời gian xử lý hơn so với quy định cũ tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 115/2024/NĐ-CP (chỉ cho phép xử lý trong vòng 24 giờ). Việc nới rộng thời hạn lên 03 ngày làm việc là vô cùng thực tế và cần thiết, giúp bên mời thầu và cơ quan có thẩm quyền có đủ thời gian phân tích, đánh giá kỹ lưỡng nguyên nhân ít nhà đầu tư tham gia, từ đó đưa ra quyết định gia hạn thời điểm đóng thầu hoặc cho phép mở thầu ngay một cách chính xác, tránh các quyết định vội vàng gây ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án.

Tóm lại: Nghị định 274/2026/NĐ-CP ban hành ngày 07/07/2026 và chính thức có hiệu lực từ ngày 21/08/2026 là một bước tiến lớn trong việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam. Bằng việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, ưu đãi cho doanh nghiệp công nghệ sáng tạo và đồng bộ hóa chặt chẽ với Luật Đất đai 2024, Nghị định mới này chắc chắn sẽ khơi thông dòng vốn đầu tư, thúc đẩy các dự án đầu tư kinh doanh triển khai nhanh chóng, hiệu quả và minh bạch hơn trong giai đoạn tới.