Luật Đất đai 2024 ra đời được kỳ vọng sẽ tạo nên một cú hích lớn cho thị trường bất động sản và quản lý nhà nước. Để hiện thực hóa những quy định này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024. Dưới đây là 3 điểm mới mang tính bước ngoặt mà người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý.

1. Cách phân loại nhóm đất nông nghiệp: Rõ ràng và thực tiễn hơn

Một trong những thay đổi căn bản nhất tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP chính là việc chi tiết hóa cách phân loại đất đai. Cụ thể, tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6, đất đai được chia thành 3 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Đáng chú ý, nhóm đất nông nghiệp hiện nay đã bao quát cả những hình thức sản xuất hiện đại như đất xây dựng nhà kính, các công trình phục vụ trồng trọt, chăn nuôi công nghệ cao. Điều này cho thấy tư duy pháp lý đã bắt kịp với xu hướng phát triển của nông nghiệp 4.0.

2. Cải cách thủ tục giao đất, cho thuê đất: Giảm phiền hà cho nhà đầu tư

Nếu như trước đây, các thủ tục hành chính về đất đai thường bị coi là "mê cung" thì nay, Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa trình tự cho các trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư. Căn cứ vào khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện chính là kim chỉ nam để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất.

Nghị định mới đã phân định rõ quy trình cho 3 kịch bản: nộp tiền theo bảng giá đất, giao đất không thu tiền và nộp tiền theo giá đất cụ thể. Việc minh bạch hóa các bước từ chuẩn bị hồ sơ đến xác định nghĩa vụ tài chính giúp rút ngắn thời gian chờ đợi, tạo môi trường kinh doanh thông thoáng hơn.

"Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất..."

3. Lối thoát cho các dự án bị "tắc" do không thỏa thuận được với dân

Đây có lẽ là nội dung được các nhà đầu tư mong chờ nhất. Tại Điều 61 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã đưa ra hướng giải quyết cụ thể khi nhà đầu tư không thể đạt được thỏa thuận 100% với người dân.

Theo đó, nếu hết thời hạn thỏa thuận mà vẫn chưa hoàn thành, nhà đầu tư có thể được gia hạn thêm 01 lần. Trong trường hợp xấu nhất vẫn không thỏa thuận được, dự án có thể được điều chỉnh phạm vi phù hợp với diện tích đã thỏa thuận xong. Đặc biệt, đối với các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư, tránh tình trạng dự án treo vô thời hạn.

Tóm lại, những điểm mới tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP không chỉ giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý mà còn bảo vệ quyền lợi hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Việc nắm vững các quy định này là chìa khóa để thực hiện các giao dịch và dự án đất đai an toàn, hiệu quả trong kỷ nguyên mới của Luật Đất đai.