Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sang đất ở (đất thổ cư) luôn là vấn đề được đông đảo hộ gia đình, cá nhân quan tâm. Để tháo gỡ các điểm nghẽn về nghĩa vụ tài chính và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi mang tính đột phá. Tuy nhiên, các chính sách này cũng đi kèm với những quy định kiểm soát chặt chẽ để tránh việc trục lợi chính sách.

Mới đây, Bộ Tài chính đã ban hành Công văn 7713/BTC-QLCS gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhằm hướng dẫn và làm rõ việc áp dụng chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở. Điểm mấu chốt được Bộ Tài chính nhấn mạnh là: Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi duy nhất một lần đối với một thửa đất tự chọn.

Chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở chỉ được áp dụng một lần duy nhất (ảnh minh họa)

Điểm mới từ Công văn 7713/BTC-QLCS: Ưu đãi chỉ áp dụng duy nhất một lần

Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Công văn 7713/BTC-QLCS, kể từ ngày 01/8/2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 thì việc tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất chuyển mục đích được thực hiện theo quy định ưu đãi giảm nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, việc tính toán này sẽ căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, kết hợp với các quy định tại khoản 1, khoản 2 và điểm c khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.

Đáng chú ý, tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 không quy định việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có khi xác định tiền sử dụng đất. Đồng thời, chính sách về mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần đối với một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất duy nhất do hộ gia đình, cá nhân tự lựa chọn.

"Việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

— Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP

Các trường hợp cụ thể được áp dụng chính sách ưu đãi

Công văn của Bộ Tài chính cũng nêu rõ các trường hợp cụ thể được áp dụng quy định ưu đãi tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 bao gồm:

• Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất;
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.

Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của những người dân sở hữu đất đai có nguồn gốc lịch sử rõ ràng, đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính trong việc xác định nghĩa vụ tài chính.

Người dân thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại bộ phận một cửa (ảnh minh họa)

Cách xác định hạn mức và xử lý chuyển tiếp theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP

Bộ Tài chính cho biết Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP chỉ hướng dẫn việc xác định tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, đồng thời hướng dẫn về số lần được áp dụng, việc lựa chọn thửa đất áp dụng, xác định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất và xử lý trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng chính sách này nhưng tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để được hưởng.

Theo đó, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau) thì chỉ được chọn 01 thửa đất duy nhất để hưởng ưu đãi. Người sử dụng đất phải cam kết bằng văn bản và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của cam kết này.

Nếu cơ quan chức năng phát hiện người dân cố tình gian lận để được hưởng ưu đãi nhiều lần, cơ quan thuế sẽ tiến hành tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch giá đất, đồng thời truy thu tiền chậm nộp tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Thủ tục đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất cho người dân

Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Quyết định 1037/QĐ-BTC công bố thủ tục hành chính về việc tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển tiếp từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP. Quy trình thực hiện cụ thể như sau:

1. Bước 1: Nộp hồ sơ
   Hộ gia đình, cá nhân nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất (01 bản chính) đến bộ phận một cửa liên thông chậm nhất trước ngày 01/01/2027.
2. Bước 2: Tiếp nhận và chuyển thông tin
   Bộ phận một cửa tiếp nhận, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất được lựa chọn, đồng thời chuyển thông tin sang cơ quan thuế.
3. Bước 3: Tính toán và thông báo kết quả
   Cơ quan thuế thực hiện tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc Thông báo điều chỉnh gửi cho người dân và UBND cấp xã.

Trường hợp người dân đã nộp thừa tiền sử dụng đất sau khi tính lại, Nhà nước sẽ thực hiện hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả trực tiếp bằng tiền mặt theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Trên cơ sở các quy định mới này, Bộ Tài chính đề nghị Cục Thuế các tỉnh, thành phố phối hợp chặt chẽ với các cơ quan tài nguyên và môi trường, UBND cấp xã để rà soát hồ sơ thực tế của từng hộ gia đình, cá nhân, đảm bảo việc xác định và thu nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai được thực hiện chính xác, đúng đối tượng và đúng pháp luật.