Trong thực tế giao dịch ngân hàng, không ít trường hợp người dân chỉ thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất (thường là nhà ở). Tuy nhiên, khi phát sinh nợ xấu và phải xử lý tài sản bảo đảm, câu hỏi đặt ra là: Liệu căn nhà không thế chấp có bị kê biên, xử lý cùng với mảnh đất hay không? Đây là vấn đề pháp lý quan trọng được quy định rõ tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015.

1. Trường hợp chủ sở hữu đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở

Đây là tình huống phổ biến nhất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý tài sản được thực hiện như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, nếu bạn là chủ sở hữu của cả đất và nhà nhưng chỉ ký hợp đồng thế chấp đất, về nguyên tắc pháp lý, khi Ngân hàng xử lý nợ, họ có quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà để thu hồi nợ. Điều này nhằm đảm bảo tính thống nhất của tài sản và thuận tiện cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua mới. Trừ khi giữa bạn và Ngân hàng có một thỏa thuận bằng văn bản khác quy định rõ việc không xử lý nhà, nếu không, căn nhà của bạn vẫn nằm trong diện bị kê biên.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà không phải là người sử dụng đất

Tình huống này phức tạp hơn, thường xảy ra khi con cái xây nhà trên đất của cha mẹ hoặc các giao dịch thuê/mượn đất để xây dựng công trình. Tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trong trường hợp này, pháp luật bảo vệ quyền sở hữu tài sản của bên thứ ba. Nếu bạn không phải là chủ sở hữu căn nhà trên đất, cơ quan thi hành án không có quyền kê biên căn nhà đó để trả nợ cho khoản vay của người sử dụng đất. Người mua lại quyền sử dụng đất từ việc phát mãi tài sản sẽ phải tiếp tục tôn trọng quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn nhà theo các hợp đồng hoặc thỏa thuận đã có từ trước.

Lời khuyên pháp lý từ chuyên gia

Việc tách rời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong giao dịch thế chấp thường dẫn đến những tranh chấp kéo dài và phức tạp tại Tòa án. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ hợp đồng thế chấp: Xem xét có điều khoản loại trừ tài sản gắn liền với đất hay không.
• Xác lập quyền sở hữu: Đảm bảo các tài sản trên đất được đăng ký quyền sở hữu (hoàn công) để có căn cứ pháp lý vững chắc khi đối soát với Ngân hàng.
• Thỏa thuận rõ ràng: Nếu có bên thứ ba xây dựng trên đất, cần có văn bản thỏa thuận ba bên (Chủ đất - Ngân hàng - Chủ tài sản) để tránh rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm.

Tại thời điểm tháng 04/2022, các quy định này vẫn đang là khung pháp lý chủ đạo điều chỉnh các quan hệ dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Việc hiểu rõ luật sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc bảo vệ tài sản của gia đình mình.