Một trong những điểm đột phá nhất của Luật Đất đai 2024 chính là việc bãi bỏ khung giá đất và thay thế bằng cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Quy định này không chỉ thay đổi cách thức quản lý tài nguyên của Nhà nước mà còn trực tiếp tác động đến túi tiền của hàng triệu hộ gia đình khi có đất nằm trong diện thu hồi.

Kỳ vọng bứt phá về giá bồi thường từ ngày 01/01/2026

Theo lộ trình được quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố và áp dụng Bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026. Khác với trước đây, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hàng năm để sát với biến động thực tế của thị trường, thay vì bị bó hẹp trong khung giá tối thiểu - tối đa do Chính phủ ban hành.

Việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường sẽ dựa trên các phương pháp định giá hiện đại, trong đó có hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng từ bảng giá đất mới. Điều này đồng nghĩa với việc mức giá đền bù sẽ tiệm cận hơn với giá trị giao dịch thực tế, giúp người dân giảm bớt thiệt thòi khi phải bàn giao mặt bằng cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Các trường hợp áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024

Bảng giá đất không chỉ là căn cứ để tính bồi thường mà còn là "kim chỉ nam" cho nhiều hoạt động tài chính đất đai khác. Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng trong các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
• Tính tiền thuê đất hằng năm (trừ trường hợp đấu giá).
• Tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
• Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính.
• Làm căn cứ tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

"Việc xây dựng bảng giá đất sẽ được thực hiện đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất hoàn thiện."

Lời khuyên pháp lý cho người sử dụng đất

Dù Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, nhưng riêng các quy định về bảng giá đất mới sẽ có độ trễ đến đầu năm 2026 để các địa phương có thời gian chuẩn bị dữ liệu. Người dân cần chủ động theo dõi các thông báo về bảng giá đất tại địa phương mình để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thực hiện các giao dịch hoặc khi có quyết định thu hồi đất.

Bên cạnh đó, việc hiểu rõ các phương pháp định giá đất sẽ giúp người dân có cơ sở để đối thoại, kiến nghị trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo nguyên tắc "nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".