Ngày 30/6/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Với hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/9/2021, văn bản này mang đến 06 thay đổi mang tính bước ngoặt, trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi và thủ tục hành chính của người sử dụng đất trong bối cảnh hiện đại hóa quản lý nhà nước về đất đai.

Việc ban hành Thông tư 09/2021/TT-BTNMT được xem là một bước đi quyết liệt của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhằm tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2013. Dưới đây là phân tích chuyên sâu về 6 thay đổi lớn nhất mà người dân cần đặc biệt lưu ý trước mốc thời gian 01/9/2021.

1. Bổ sung quy định về mã vạch trên Sổ đỏ tại các địa phương đặc thù

Mã vạch trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đóng vai trò then chốt trong việc quản lý, tra cứu thông tin và chống làm giả. Theo quy định hiện hành, cấu trúc mã vạch được thể hiện dưới dạng MV = MX.MN.ST. Trong đó, MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất.

Tuy nhiên, thực tế tại một số địa phương không có đơn vị hành chính cấp xã (như các huyện đảo), việc ghi mã vạch gặp nhiều lúng túng. Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã tháo gỡ nút thắt này bằng cách bổ sung quy định cụ thể:

• Đối với cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã: Mã MX được thay thế bằng mã của đơn vị hành chính cấp huyện theo danh mục của Thủ tướng Chính phủ.
• Trường hợp thẩm quyền cấp thuộc UBND cấp tỉnh: Có thể ghi thêm mã tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương vào trước mã huyện đối với những nơi không có đơn vị hành chính cấp xã.

Sự điều chỉnh này đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia, giúp việc truy xuất nguồn gốc thửa đất trở nên chính xác tuyệt đối dù ở bất kỳ địa bàn nào.

2. Bước tiến đột phá: Không cần nộp bản sao giấy tờ tùy thân khi làm Sổ đỏ

Đây có lẽ là thay đổi được người dân mong chờ nhất trong lộ trình cải cách hành chính. Nhằm hiện thực hóa chủ trương đơn giản hóa thủ tục và chuyển đổi số, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định rõ:

"Khi cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư được vận hành và kết nối với dữ liệu lĩnh vực đất đai, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tự khai thác dữ liệu mà không yêu cầu người dân nộp bản sao Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hay Sổ hộ khẩu để chứng minh nhân thân."

Quy định này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng giấy tờ, tiết kiệm thời gian và chi phí công chứng cho người dân mà còn hạn chế tối đa các sai sót do nhập liệu thủ công, tăng cường tính bảo mật thông tin cá nhân.

3. Mở rộng các trường hợp được cấp Sổ đỏ mới khi đăng ký biến động

So với Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, quy định mới đã bổ sung thêm các tình huống thực tế mà người dân sẽ được cấp mới Giấy chứng nhận thay vì chỉ ghi xác nhận vào trang bổ sung, giúp cuốn sổ trở nên sạch sẽ và dễ theo dõi hơn:

• Tách thửa từ Sổ đỏ chung: Trường hợp một Sổ đỏ đã cấp chung cho nhiều thửa đất, nay người dân có nhu cầu tách riêng từng thửa để quản lý hoặc thực hiện các giao dịch dân sự riêng biệt.
• Thay đổi diện tích đất ở: Trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, khi xác định lại diện tích đất ở theo quy định pháp luật mà có sự thay đổi về diện tích so với ban đầu.

4. Hướng dẫn chi tiết cách ghi xác nhận tặng cho đất làm công trình công cộng

Việc người dân tự nguyện hiến đất, tặng cho đất để làm đường giao thông, thủy lợi là hành động đẹp cần được khuyến khích và ghi nhận chính xác. Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã chuẩn hóa cách ghi thông tin này trên Sổ đỏ:

• Tặng cho toàn bộ: Sổ đỏ sẽ ghi rõ "Đã tặng cho toàn bộ thửa đất để làm... (đường giao thông hoặc thủy lợi...) theo văn bản ngày...".
• Tặng cho một phần: Ghi cụ thể diện tích tặng cho, số hiệu thửa đất và tờ bản đồ tương ứng để xác định rõ phần diện tích còn lại của chủ sở hữu.

Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đối với phần diện tích còn lại và xác định rõ ràng trách nhiệm quản lý của nhà nước đối với phần diện tích đã tặng cho, tránh các tranh chấp về ranh giới sau này.

5. Quy định mới về việc ghi thông tin khi tách thửa từ Sổ đỏ cấp chung

Đây là nội dung bổ sung quan trọng cho Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Khi một thửa đất được tách ra từ Sổ đỏ chung để cấp riêng, trên Sổ đỏ cũ phải ghi rõ: "Thửa đất... diện tích... m2 được tách ra để cấp riêng Sổ đỏ; theo hồ sơ số...". Quy định này giúp cơ quan quản lý và người dân dễ dàng theo dõi lịch sử biến động của thửa đất, đảm bảo tính minh bạch trong quản lý hồ sơ địa chính.

6. Siết chặt hồ sơ sang tên Sổ đỏ đối với đất nông nghiệp

Nhằm quản lý chặt chẽ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tránh tình trạng đầu cơ đất đai, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã sửa đổi khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi nhận chuyển quyền đất nông nghiệp, người dân phải kê khai tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền từ ngày 01/7/2007 đến nay. Việc này giúp cơ quan chức năng kiểm soát việc tích tụ đất đai vượt hạn mức theo quy định của pháp luật, đảm bảo quỹ đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.

Lời kết: Những thay đổi tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT không chỉ đơn thuần là các điều chỉnh kỹ thuật mà còn thể hiện nỗ lực của Nhà nước trong việc cải cách thủ tục hành chính, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Người sử dụng đất cần nắm vững các quy định này để thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi và đúng pháp luật kể từ ngày 01/9/2021.